Какие правила нанимателем жилого помещения по договору социального найма обязаны быть выполнены?

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.image

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 Жилищного кодекса РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

  • к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
  • право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  • обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
  • принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
  • принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
  • в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.image

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Согласие (или отказ в даче согласия) оформляется наймодателем в письменной форме и выдается им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в части 5 статьи 74 ЖК РФ документов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Признание недействительным обмена жилыми помещениями: Видео

[Жилищный кодекс РФ] [Глава 8] [Статья 74]  ✍ Читать комментарий к статье1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. 2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. 3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения. 4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 Жилищного Кодекса РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке. 5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

Оглавление:

Действующее законодательство предусматривает такое основание правоперехода, как размен. Подобным образом может передаваться и право пользования. Так, при проживании в квартире на основании договора социального найма права собственности до приватизации не возникает, однако можно осуществить обмен на помещение с такой же формой собственности (то есть муниципальной).

Законодательные основания размена муниципального жилья

Регламентирует возможность разменивания неприватизированной жилплощади Жилищный кодекс (ЖК). Так, в нем есть отдельная статья, посвященная этому вопросу. Согласно ст. 72 ЖК РФ правила обмена муниципального жилья таковы:

  • произвести размен в случае пользования жилищем по договору соцнайма можно, только получив письменное согласие от собственника, а также от всех проживающих в помещении;
  • обменять жилплощадь наниматель может только на такую же — муниципальную;
  • при выборе альтернативного помещения все жильцы имеют право голоса: они могут требовать поменяться на определенную жилплощадь или даже помещения в разных домах либо комнаты в разных квартирах;
  • по вопросу выбора жилья консенсус может быть не достигнут, тогда каждый из них имеет право требовать принудительного разменивания через суд;
  • в особом порядке проводится размен жилплощади, где проживают дети или граждане с ограниченной дееспособностью и вовсе недееспособные: здесь участвуют органы опеки и попечительства, от них требуется письменное согласие на обмен;

Законодательно не ограничивается количество участников, поэтому в процедуре обмена может участвовать сколько угодно граждан.

Когда разменять жилплощадь не получится?

Законом установлены некоторые ограничения для совершения сделок с обменом неприватизированных помещений. По правилам статьи 73 ЖК РФ это следующие обстоятельства:

  • в отношении одного из обменивающихся жилплощадью граждан предъявлен иск о расторжении или изменении условий договора соцнайма;
  • право на использование одной из квартир нанимателем в настоящее время оспаривается через суд;
  • жилище, на которое граждане собирались менять свою квартиру, признано непригодным для житья в установленном для этого законом порядке;
  • дом, в котором находится одна из жилплощадей, приготовлен к сносу;
  • не может участвовать в сделке жилое помещение, находящееся в доме, в котором запланирован капремонт, проведение которого затронет и квартиры;
  • если в результате обмена поселенным в коммунальную квартиру окажется человек с таким заболеванием, наличие которого по закону требует особых условий проживания (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК);
  • если гражданин и его домочадцы в результате обмена жильем станут нуждающимися в расширении жилплощади.

Если же ни один из указанных пунктов не подходит к вашему случаю, тогда можно разменивать жилье.

Алгоритм размена неприватизированной жилплощади

Особенности оформления обмена жильем, используемым нанимателями по договорам соцнайма, описаны в статье 74 Жилищного кодекса. В общем плане порядок размена таков:

  • получение согласия со всех жильцов и собственника жилья;
  • подбор альтернативного варианта;
  • собственно размен и соответствующая процедура оформления сделки;
  • если по каким-то причинам не достигнуто соглашения по ключевым моментам, то обмен может быть произведен в судебном порядке.

Если стороны пришли к соглашению, то ранее заключенные договоры социального найма подлежат расторжению, а вместо них в десятидневный срок заключаются новые.

Размен в судебном порядке

Следует упомянуть, что принудительному разделу может подвергнуться исключительно неприватизированная квартира, — собственность граждан принудительно разменять невозможно. Для осуществления этой процедуры гражданину, подавшему иск, следует подыскать альтернативные варианты жилья.

Кстати, принудительный обмен встречается довольно редко, поскольку он никому из участников процесса обычно невыгоден. Граждане, препятствующие совершению обменивания, не допускаются к отбору вариантов жилья. Следовательно, им остается только переселиться туда, куда решит суд. Невыгодно это и для самого истца — судебный процесс может затянуться, поэтому тяжело найти нанимателя, согласного ожидать, пока суд закончится.

Частые вопросы

Возможен ли обмен неприватизированной квартиры, если есть задолженность по коммунальным платежам?

Законодательного запрещения на размен жилища с долгом не установлено. Обстоятельства, препятствующие обмениванию, указаны в статье 73 Жилищного кодекса (ЖК), и среди них долги по жилищно-коммунальным платежам, отсутствуют. Единственное, что может помешать обмену, — это судебные разбирательства из-за задолженности, поскольку это условие запрета на такую сделку (ст. 73 ЖК РФ).

Важным условием законности сделки в соответствии со ст. 72 ЖК считается согласие и наймодателя, и всех жильцов обмениваемых жилплощадей. Так что, если все названные лица согласны на обмен при наличии задолженности, значит, сделка возможна.

Вправе ли квартиросъемщик по договору социального найма продать используемое жилье?

По правилам действующего законодательства вопросы обращения с неприватизированным жильем регулирует Жилищный кодекс, который не предусматривает продажи. А вопросы купли-продажи рассматриваются Гражданским кодексом (ст. 549), но только после осуществления приватизации.

Поэтому продать муниципальное жилье можно либо после перевода его в частную собственность, либо «неофициальным» путем. Для осуществления последнего наниматель прописывает на снимаемой жилплощади покупателя. В результате покупатель имеет право на проживание в квартире, а в дальнейшем может квартиру приватизировать. Продавец же выписывается из жилья. А передача денежных средств происходит путем оформления расписки. Договор купли-продажи не оформляется, поэтому такой путь сопряжен с большими рисками.

Можно ли разменять муниципальную квартиру на меньшую по площади с доплатой?

Нет, это можно сделать только с жильем, находящимся в собственности. Объясняется это тем, что возможность обмена с доплатой предусматривается только при наличии права распоряжения имуществом (ст. 568 ГК РФ). И, напротив, статьей 72 ЖК такой возможности не предусмотрено. Поэтому размен производится только на одну или несколько квартир или комнат.

1286

Требование обмена жилых помещений по договору социального найма разрешено законом, но для достижения нужного результата потребуется значительно больше времени. В первую очередь, следует помнить об юридическом собственнике муниципальной квартиры, разрешение которого необходимо. Потребуется согласовать действия с администрацией, а именно жилищным отделом или департаментом муниципалитета.

Основные положения

Образец договора обмена жилой площади муниципального жилищного фонда

Юридические основания для проведения обмена установлены на федеральном уровне, ст.70-75 ГК РФ посвящены вопросам обмена, устанавливает правила и порядок обращения. Кроме того, Жилищный кодекс регламентирует последовательность проведения операции, для начала которой необходимо получить одобрение всех прописанных жильцов. Затем ответственный квартиросъемщик ставит в известность о своих намерениях администрацию и при согласии начинает поиск подходящих вариантов.

Главным требованием после получения разрешения наймодателя и согласия всех жильцов является то, что второй объект также должен быть муниципальным фондом. Другими словами, статус обеих квартир должен быть одинаковым и не отличаться в форме собственности. Законом разрешен размен на несколько квартир, в сумме равноценных по площади и кадастровой стоимости. Нередко между жильцами возникают судебные споры по обмену, когда некоторые члены семьи не дают своего согласия на операцию.

Суд может разрешить принудительное расселение или объединение нескольких квартир, учтя представленные обстоятельства. Если затронуты интересы несовершеннолетних или недееспособных квартирантов, то предварительно должно быть получено согласие органов опеки. Пишется стандартное заявление, на которое должен быть получен официальный ответ в течение 14 дней. В настоящее время направить заявление можно посредством МФЦ, не посещая отдел опеки лично. Ответ надзорного органа также будет получен в центре, отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Количество квартир, занятых в обмене, законом не ограничено. Также можно осуществить обмен квартир, расположенных в различных населенных пунктах. Придется каждому участнику получить разрешение у своего юридического собственника, после чего приступить к обмену.

Ситуации отказа

Сделка может не состояться по нескольким объективным причинам. Чтобы понять, как грамотно обменять жилое помещение по договору муниципального найма, нужно учесть причины отказа:

  • отказ нанимателю в продлении договора социального найма по объективным причинам;
  • дом является аварийным или идущим под снос;
  • запланированный на ближайшее время капитальный ремонт дома;
  • судебный спор с нанимателем по поводу выселения;
  • наличие опасного заболевания у жильца;
  • при обмене на разные города количество жильцов должно совпадать;
  • отсутствие ареста или иных обременений.

В некоторых ситуациях договор может быть подписан сторонами, но в регистрации отказано в связи с обнаруженными несоответствиями и отсутствием необходимых сведений. В суд с исковым заявлением обращается исполнительный орган администрации, после признания сделки недействительной все участники возвращаются на прежние места проживания.

Последовательность шагов

Жильцы муниципальной квартиры подыскивают подходящий вариант самостоятельно, с помощью посредников или обратившись в жилищный отдел администрации. Ответственный квартиросъемщик пишет стандартное заявление и регистрирует его, при появлении варианта поступит уведомление на адрес заявителя. Договор об обмене составляется по ст. 74 ЖК РФ, участниками являются ответственные квартиросъемщики, согласие остальных зарегистрированных граждан должно прилагаться.

Отдельно прописанные граждане не имеют права выделить свою долю и менять, это запрещено правилами. Обмен на служебную жилплощадь или квартиру в собственности невозможно провести. В данной ситуации требуется приватизировать одну квартиру или отменить приватизацию второй жилплощади, только затем совершать обмен. Договор мены жилплощади, занимаемой по договору социального найма, не регистрируется в Росреестре, если собственник (муниципалитет) не изменился.

Договор составляется в трех экземплярах, для каждого участника и жилищного отдела администрации. Экземпляры соглашения направляются на подпись в жилищный отдел, где рассматриваются в течение 10 дней. Получение подписи руководителя жилищного отдела означает разрешение на обмен адресами. Если гражданам выдается отказ, то он должен быть обоснован с точки зрения законодательства. Заинтересованные лица могут обжаловать постановление в установленном порядке в суде.

Заключение новых договоров найма автоматически отменяют ранее действовавшие договора. На переоформление документов муниципалитету отводится 10 дней, после чего процедура обмена считается завершенной. Как правильно обменивается жилое помещение по социальному найму, можно проконсультироваться в жилищном отделе администрации. Если после подачи договора на обмен и пакета документов возникают вопросы, то срок рассмотрения продляется до разрешения спорного момента.

Необходимые документы для согласования в администрации процедуры мены:

  • заявление стандартного образца;
  • устанавливающий право проживания документ;
  • справка о составе семьи;
  • разрешение опеки (в необходимых ситуациях);
  • договор, подписанный участниками обмена
  • согласие зарегистрированных граждан;
  • удостоверения личности и копии.

Пакет документов отправляется заказным письмом с уведомлением, через МФЦ или лично. Согласие юридического собственника и всех задействованных лиц должно присутствовать на заявлении. Решение вопроса производится в течение 10 дней. Согласие необходимо получить у длительно отсутствующих граждан, но имеющих постоянную прописку в квартире. Обмен в различных населенных пунктах требует обращения одновременно в два жилищных отдела для одобрения сделки.

Юридическая сделка может быть не одобрена, если выяснены неправомочные стороны операции. Например, не равноценность помещений, желание после обмена получить возможность скорейшего сноса дома и получения квартиры в новостройке. Обычно такие варианты предлагают посредники, имеющие финансовый интерес в сделке.

Жилищный отдел рассматривает вопрос обмена на комиссии в присутствии профильных специалистов. Отказ и объяснения юридических причин отправляется заявителю заказным письмом. Отрицательное решение можно обжаловать в судебном порядке, на что предоставляется 30 дней.

Принудительный обмен

Муниципальное жилье может быть обменяно по решению владельца, то есть администрации поселения. Это бывает связано с реконструкцией дома, исполнению градостроительных задач или в качестве взыскания для неплательщиков коммунальных платежей. Обмен производится по решению суда также в случаях, когда у проживающих нет согласия по вопросу переезда. Исковое заявление должно содержать краткое описание ситуации и документальное обоснование позиции заявителя. Если доводы существенны, то иск будет принят к рассмотрению, в противном случае последует отказ.

Следует учесть, что мена муниципальной жилплощади не требует уплаты 13% налога, как в случае с собственностью. Поскольку оба объекта принадлежат государству (администрации), то социальные наниматели не должны платить за проведение юридической сделки. Стороны могут расторгнуть заключенный договор в течение месяца при наличии существенных причин, после чего возобновляются прежние договора и проводится регистрация жильцов. Если во время процедуры рождаются дети, то их можно регистрировать по новому адресу, предварительно внеся коррективы в новый договор.

Аспекты заключения договора

Во время расторжения прежних и заключения новых договоров, следует проконтролировать важные моменты документов. Поскольку обмен муниципальными квартирами является бессрочным соглашением, вопросы при допущенных неточностях могут появиться гораздо позднее. Восстановить истину станет сложнее и при желании приватизации может потребоваться восстановление документов за длительный период.

Переоформление действующего договора требуется в случае смерти ответственного квартиросъемщика. Если граждане, проживающие в одной квартире по различным договорам, регистрируют свои отношения, то оформляется новое соглашение вместо двух ранее действующих.

Случаи переоформления документа:

  • смена фамилии зарегистрированного лица;
  • изменение количества проживающих граждан;
  • изменение жилой площади в результате реконструкции;
  • смена почтового адреса и других технических данных квартиры.

Нередки ситуации, когда договор (ордер или иной распорядительный акт) утерян или находится в нечитаемом виде. Ответственный квартиросъемщик должен обратиться в администрацию и получить дубликат. Поскольку при подписании второй экземпляр документа остается в архиве муниципалитета, то через некоторое время заявитель получит договор повторно. Кроме заявления об утере, необходимо будет приложить пакет необходимых свидетельств и справок.

Если ответственный квартиросъемщик умер, а договор утерян, то дубликат не выдадут. Потребуется писать заявление о переоформлении документа на одного из зарегистрированных в квартире лиц. Решение по этому вопросу принимается администрацией.

Возможность расторжения

Граждане имеют право расторгнуть социальное соглашение в любой момент. Главным условием является письменное согласие всех проживающих лиц. Согласие наймодателя не требуется, расторгнуть договор без объяснения причин наниматели могут в любой момент. Автоматически действие соглашения прекращается при выписке из квартиры граждан. Кроме того, со стороны администрации может быть проведено выселение по следующим мотивам:

  • отсутствие коммунальных платежей более 6 месяцев;
  • ущерб, нанесенный помещению проживающими гражданами;
  • регулярные нарушения правопорядка, жалобы соседей;
  • использование жилища для коммерческих целей.

По закону, нельзя выселить из муниципальной квартиры пенсионеров и инвалидов, а также граждан, имеющих объективные причины для задержки с коммунальными платежами. Если квартиру жители решают поменять, то вопрос будет рассматриваться в случае отсутствия задолженностей и административных нарушений.

Производимый обмен жилыми площадями, занимаемыми по договору социального найма, прекращается по причине смерти участника или разрушения, ликвидации жилого здания. Выселение по решению администрации недопустимо без судебного рассмотрения. Суд может одобрить или отказать истцу, а также предложить альтернативный вариант по переселение менее комфортабельное муниципальное жилье. Последний вариант наиболее часто применяется, для чего существует специальный фонд. Другим частым постановлением суда является определение испытательного срока в один год в качестве первоначального наказания.

По существующим правилам, проводится досудебное урегулирование конфликта. Квартиросъемщик получает уведомление о возможном обращении в суд, для ответа предоставляется 30 дней. Только после этого наймодатель может обратиться в суд со своим иском. Прежде чем узнавать, как обменять жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, следует не иметь споров с наймодателем. Находясь в судебном или досудебном конфликте, нельзя начинать обменный процесс.

Государственная программа приватизации недвижимости продлена. В связи с появившейся возможностью, нанимателям муниципальных объектов гораздо предпочтительней приватизировать свою квартиру, затем участвовать в юридических сделках.

Став собственником, не потребуется спрашивать разрешение у наймодателя, количество приемлемых вариантов заметно расширится. Чаще всего обмен муниципального фонда требуется в тех редких случаях, когда невозможно стать собственниками квартиры.

О проекте Социальная квартира

Улучшить жилищные условия за счет приобретения нового жилья могут себе позволить не все семьи. В подобной ситуации наиболее выгодным вариантом является мена с доплатой либо без нее. Но договор обмена квартирами, также как и сама процедура имеют некоторые особенности, которые отличают процесс покупки жилья. Чтобы застраховать себя от потери недвижимости необходимо учитывать все аспекты.

Содержание статьи:

Понятие мены и участники процедуры обмена квартирами

В силу ст.567 ГК РФ меной является передача товара либо недвижимости аналогичного качества и стоимости участниками сделки друг другу. При обмене стороны выступают одновременно и продавцами и покупателями, учитывая, что они передают жилое помещение и получает иную квартиру в собственность.

В рамках ст.568 ГК РФ предполагается передача равноценного товара, как по цене, так и по качеству. Однако в виду того, что обмен зачастую осуществляется с целью улучшить жилищные условия посредством получения квартиры с большим метражом либо же его уменьшением в связи с отсутствием необходимости в большом жилом помещении, ч.2 ст.568 ГК РФ предусмотрено правило о доплате в виде разницы в цене.

Во исполнение ст.209 ГК РФ владельцы недвижимости вправе не только ею владеть, но и распоряжаться, что предполагает возможность, как продажи, так и обмена квартиры в порядке определенном главой 31 ГК РФ. Однако законом допускает мену не только между собственниками, но и нанимателями квартир по договору социального найма. Так в ст.72 ЖК РФ за квартиросъемщиками закреплено право произвести обмен квартир по согласованию с наймодателем, а именно местной администрацией.

Обмен квартиры по договору социального найма

В рамках норм ЖК РФ государству принадлежит часть жилищного фонда с целью исполнения конституционных гарантий граждан РФ об улучшении жилищных условий. В каждом городе свой жилищный фонд, которым распоряжаются органы местного самоуправления, предоставляя квартиры лицам на основании договора социального найма в порядке норм ст.60 ЖК РФ.

В силу норм ЖК РФ обмен социальными квартирами возможен только между двумя нанимателями жилых помещений в одном и том же городе, то есть в пределах полномочий органа местного самоуправления. Во исполнение ст.72 ЖК РФ для обмена квартиры в порядке договора мены требуется согласие всех членов семьи квартиросъемщика, включая и временно отсутствующих, в письменной форме.

Если согласие не достигнуто, разногласия разрешаются в судебном порядке. В случае если членами семьи являются несовершеннолетние, привлечение органа опеки и попечительства обязательно. При этом заключить договор обмена социального жилья можно с учетом норм ст.73 ЖДК РФ, в которой предусмотрены определенные ограничения. В частности, не рассматривается вопрос о мене в случае:

  • предъявления иска к нанимателю о расторжении договора социального найма;
  • спора права пользования квартирой;
  • признания дома с социальной квартирой подлежащей обмену аварийным или ветхим;
  • муниципалитет принял решение о капитальном ремонте дома с грядущей перепланировкой.

Важно! В случае если один из квартиросъемщиков страдает хроническим заболеванием, в заключение договора обмена может быть отказано, учитывая, что в рамках ст.57 ЖК РФ граждане данной категории вправе претендовать на отдельное жилое помещение.

Для заключения договора мены нанимателями социального жилья требуется подать заявление в органы местного самоуправления с приложением документов:

  • паспорта;
  • свидетельства о рождении детей;
  • договора о заключении социального найма;
  • справки о регистрации всех лиц;
  • письменного согласия всех членов семьи;
  • разрешение опеки, если оформляется договор обмена квартиры с детьми.

Важно! Подтверждение отсутствия задолженности по текущим платежам обязательно ввиду того, что при наличии неоплаченных счетов муниципалитет не только вправе отказать в заключение договора мены, но и расторгнуть соглашении о предоставлении жилья в социальный найм.

Договор обмена квартирами без доплаты

Мена жилых помещений во исполнение норм ст.567 ГК РФ изначально предполагает равнозначное качество квартиры и ее цены, что не всегда возможно соблюсти. Так, жилые помещения, расположенные в центре города стоят дороже, влияет на стоимость и окружающая инфраструктура.

Также к учету следует принять год сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома и его общее состояние. Принимается в расчет и метраж жилого помещения. Ведь планировка может быть и подобной, но жилые комнаты в противовес вспомогательным могут быть и меньше. Именно поэтому в договоре обмена квартирами без доплаты необходимо указать все особенности жилого помещения, перечисленные выше во избежание спорных вопросов впоследствии.

Наряду с техническими характеристиками квартиры, будущим владельцам следует обратить внимание на:

  • порядок получения прав собственности во избежание отмены договора;
  • прописанных лиц, которые могут обладать и правом пожизненного проживания;
  • задолженность по текущим платежам за коммунальные услуги.

Важно! В случае обмена квартиры без доплаты в состоянии, требующем ремонта, технические характеристики жилого помещения необходимо подробно прописать в договоре мены в виду того, что во исполнение норм ст.568 ГК РФ принимающая сторона дополнительно понесет еще и расходы на переоформление прав собственности.

Договор обмена квартирами образец: https://pravo812.ru/dokumenty-blanki-zayavleniya/1384-obraztsy-dokumentov-i-gotovye-blanki-dlya-skachivaniya.html

Договор обмена квартиры с доплатой

Как правило, обмен квартирами производиться в случае, если семья ждет пополнения и желает расширить квартирные метры либо же в ситуации, когда дети выросли и проживать двум престарелым людям в огромной квартире уже накладно. Учитывая, что условия мены не равноценны, стороны заключают договор с доплатой, то есть с разницей стоимости жилья.

При этом самостоятельно устанавливать размер внесения дополнительных средств не желательно в виду того, что покупная стоимость жилья в разных районах не одинакова и формируется на основании не только метража, но и состояния дома, а также инфраструктуры. Во избежание спорных ситуаций, оценку жилья следует произвести с привлечением эксперта и исходить из реальной рыночной стоимости жилого помещения.

Важно! Оформить договор обмена квартирами с доплатой материнским капиталом не получиться в виду того, что нормами ФЗ №256 подобная процедура не предусмотрена во избежание мошеннических схем.

Нюансы заключения договора мены квартир

На переход права собственности на жилое помещение не влияет принадлежность владельцев к определенной категории. Именно поэтому можно оформить договор обмена квартиры между родственниками, а также любыми лицами, имеющими в собственности жилое помещение. При этом в отличие от купли либо продажи жилья, мена будет осуществляться по так называемой упрощенной схеме, состоящей всего из нескольких действий:

  • поиск жилого помещения;
  • оценка квартир и обсуждение условий обмена;
  • заключение договора;
  • перерегистрация прав собственности в Росреестре.

Договор оформляется один на оба жилых объекта. Процесс может занять всего несколько дней, переехать можно уже через 5–7 дней. Во избежание спорных моментов, а также изменения решения в процессе переоформления желательно оформить предварительный договор обмена квартирами, который в силу ст.429 ГК РФ может выступить основанием для понуждения к заключению основного соглашения.

Мнение эксперта Елена Бондаренко Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право При оформлении договора обмена квартиры необходимо обратить внимание не только на размер доплаты и состояние жилого помещения, но и процедуру перехода права собственности. Если квартира была получена по наследству, даже через год возможны судебные разбирательства между наследниками. Также следует учесть, что обмен квартиры – это переход права собственности ввиду чего согласие супруга, даже бывшего, после расторжения брака в течение 3-х лет обязательно, в письменной форме и нотариально заверенное.

Оцените статью
Рейтинг автора
4,8
Материал подготовил
Максим Коновалов
Наш эксперт
Написано статей
127
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий