Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

Под жилищным законодательством подразумевается описание совокупности нормативных мер, благодаря которым, государство может устанавливать, изменять и отменять нормы жилищно-правового характера. Основой системы законодательства в области жилья являются следующие документы:

  1. Источник правовых основ отечественного нормативного законодательства – Конституция РФ
  2. Современная редакция Жилищного Кодекса России с комментариями.
  3. Главы и статьи Земельного и Градостроительного Кодексов.
  4. Комплекс федеральных законов и законодательные акты субъектов Федерации.

Нюансы жилищных отношений

С постепенным переходом экономических, общественных и социальных отношений в наше время в область цивилизованных рыночных отношений огромное значение приобрели те сферы финансово-правовых отношений, в которых лежит жилищный вопрос во всем его разнообразии и многогранности:

  • Привлечение в собственность.
  • Осуществление приватизации.
  • Сделки купли-продажи.
  • Завещание и наследование.
  • Деление и объединение имеющихся жилых объектов.
  • Приобретение жилья за счет материнского капитала.
  • Другие операции, возможные в современном правовом поле.

Новая редакция основного законодательного документа детально и весьма доступно для рядового гражданина рассматривает особенности всех процедур и взаимоотношений, которые в наши дни могут возникнуть на рынке жилья.

Кодекс и его приоритеты

Возникновение жилищных отношений между большим количеством участников и множеством различных субъектов. Они достаточно сложны и требует четкого и точного регулирования в связи с тем, что участники правовых процессов весьма разнообразны по структуре и статусу. Это организации и предприятия различной формы собственности, государство и его структуры, физические лица и общественные объединения.

Рекомендуем почитать Порядок выписки из квартиры и снятия с регистрационного учета

Чтобы четко регламентировать связи между ними был разработан на государственном уровне уникальный в своем роде правовой механизм – Жилищный Кодекс России. В процессе развития рынка жилищные проблемы приобретали более значительный вес в обществе, требовалось нормативное регулирование жилищного права. На сегодняшний день действующей является основной текст редакции документа, принятого 30. 08. 2019 года, но он постоянно находится в процессе улучшения и доработки правоведами. Жилищные отношения, куда входят приобретение и продажа, сдача в аренду, лизинг или наем, осуществление контроля за содержанием жилых площадей и предоставлением помещений отражены в ЖК РФ от 2019 года, уже вступившем в силу и ожидающим вступления 01. 04. , 01. 07. и 01. 10. текущего года.

image

На сегодняшний день здесь, на основании действующей Конституции закреплены права граждан с низкими доходами на получение бесплатного, доступного практически всем жилья. Жилищный Кодекс 2019 является важнейшим кодифицированным актом, регулирующим отношения, которые направлены на реализацию прав граждан РФ на жилище и вопросы, какие могут возникать в процессе обращения с фондом жилья.

Основные составляющие Жилищного Кодекса

Данный документ предполагает точное ознакомление со всеми рекомендациями и советами действий в указанном аспекте права. В Жилищном Кодексе подробности и нюансы рассматриваются в десяти основных разделах, главах и статьях. Характерным признаком документа этой категории является то, за каждым из разделов закрепляются нормы определенного порядка. Последовательность следующая.

  1. Описание общих правил и принципов работы жилищного законодательства.
  2. Определение и толкование прав собственности и иных правовых инструментов в отношении жилой недвижимости.
  3. Перечень нюансов по предоставлению помещения согласно с договорами социального найма.
  4. Разъяснение порядка обращения со специальными фондами жилья.
  5. Регулирование деятельности и всех взаимосвязанных действий в функционировании жилищных и жилищно-потребительских кооперативов.
  6. Определение порядка и особенностей по образованию, работе и прекращению существования товарищества собственников жилого фонда.
  7. Особенности порядка начислений, расчетов и осуществления уплаты за потребленные коммунальные услуги и использование жилья.
  8. Регламентирование порядка управления домами.
  9. Освещение вопросов, которые касаются осуществления капительных ремонтов объектов жилого назначения.
  10. В последнем разделе Кодекса описание данных о лицензировании, порядке получения разрешительных документов для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

Современным Жилищным Кодексом России рассмотрены аспекты и изложен блок исчерпывающей информации, касающейся всех сторон реализации отношений по отношению жилого фонда.

В чем целесообразность знания

Известная истина, что знание – это оружие, которое может пригодиться, полностью относится и к положениям нового Жилищного Кодекса. При наступлении факта вступления в те или иные правовые взаимоотношения гражданин становится перед проблемой знания всех подробностей и своих возможностей в наступившей ситуации.

Несмотря на то, что знать и комментировать нюансы возникшего прецедента, как и другие подробности в отношении жилищного права может только профессиональный юрист, человеку пригодится знание особенностей покупки, наследования или продажи жилья, оплаты коммунальных платежей за услуги, как осуществить капитальный или текущий ремонт. Необходимость владеть определенным комплексом знаний появляется для того, чтобы избежать мошеннических действий в следующих случаях:

Рекомендуем почитать Перепланировка квартиры: что допускается делать, а что запрещено

  • Сдача квартиры или дома в аренду или лизинг.
  • Наем жилого помещения.
  • Процессы вывода объекта из жилого фонда.
  • Изменение внутреннего расположения – перепланировка.
  • Покупка или продажа части или целостного жилого комплекса.
  • Правильное или неправильное вступление в права наследования, что чревато признание операции недействительной.

Руководствуясь положениями и статьями ЖК РФ 2019, являющегося крайне важным документом, регулирующим процессы правового характера с жильем, наш рядовой соотечественник реализует в полном объеме права, закрепленные Конституцией, сможет защитить эти позиции и упорядочить нормы оборота жилого фонда. Параллельно с этим знание Кодекса позволит избежать огромных финансовых потерь, утраты только приобретенного или уже имеющегося дома или квартиры, различных действий со стороны криминальных элементов, проводящих уголовно наказуемые действия в нормативной области. Зная даже элементарные основы жилищного и гражданского права, вы сможете в той или иной степени владеть ситуацией, определенно и эффективно влиять не нее.

Изменения в жилищном кодексе РФ

Для того чтобы критически осмыслить и по достоинству оценить сегодняшний нормативный документ в сфере процедур с жильем, необходимо провести сравнение его основных позиций с аналогичными положениями предыдущих редакций документа. Наиболее ярко это видно на примере основных статей Кодекса.

Таб. 1

№ п/п Редакция ЖК от 01 января 2019 г. Дополнения в редакции ЖК от 01 января 2019 г.
1. Ст. 2.

«Обеспечение условий для осуществления права на жилище»

Ст. 2.

Предусмотрено обеспечение инвалидам условий для осуществления доступа к пользованию общим имуществом многоквартирных домов.

Размещение в ГИС ЖКХ информационных данных о соответствиях с изменениями законодательства РФ.

2. Ст. 4.

О жилищных отношениях и их участниках.

Ст. 4.

Предусмотрено ограничение повышения размеров вносимых гражданами сумм уплаты за использование коммунальных услуг.

3. Ст. 12.

О полномочиях государственных органов РФ в сфере жилищных взаимоотношений

Ст. 12.

Статья дополнена порядком обеспечения условий доступа к жилым помещениям и общему имуществу инвалидам.

Приведены основания и порядок по предоставлению жилья на основании договоров найма объектов жилищного фонда социального назначения.

Определен порядок использования кредитов, ссуд и займов советом собственников многоквартирного дома на ведение капитальных ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома.

4. Ст. 13.

О полномочиях государственных органов РФ в жилищных отношениях.

Ст. 13.

Установлен и определен порядок определения и расчета доходов гражданина и проживающих на постоянной основе с ним членов семьи и общей стоимости базы, подлежащей обложению налогами. Это сделано с целью выявления семей, которые остро нуждаются в жилплощади, предоставляемой государством на основании договоров по найму квартир и домов из социальных фондов.

Аналогично, практически каждая статья редакции 2019 года дополнена многочисленными пунктами, которые стали крайне необходимы с развитием рынка жилья. Они приведены в точное соответствие с реалиями современного отечественного правового поля, ведением хозяйственных и иных финансовых процедур с имеющимся жилым фондом. Жилищный Кодекс РФ в варианте текущего года – наиболее востребованный, современный и крайне необходимый отечественный нормативный документ, явившийся результатом совместного труда высокопрофессиональных российских юристов международной квалификации.

Вся наша жизнь регулируется различными нормативными законами и указами, которые разрабатывает правительство. В их числе находится и Жилищный кодекс Российской Федерации. Он пришел на смену Жилищному Кодексу РСФСР, который действовал на территории советского Союза на протяжении двадцати лет.

Что такое ЖК РФ?

Жилищный Кодекс РФ (сокращенно – ЖК РФ) представляет собой систематизированный документ, предназначенный регулировать различные отношения, которые могут быть связаны с использованием жилого помещения, а также описывает жилищные права и обязанности граждан.

image

Посредством ЖК РФ гражданам нашей страны государственная власть и органы местного самоуправления обеспечивают реализацию права любого человека на жилище, согласно Конституции российской Федерации.

Кодекс гарантирует следующее в отношении жилого помещения человека:

  • безопасность жилища;
  • неприкосновенность;
  • недопущение произвольного лишения гражданина его собственного жилья.

Жилищное законодательство также регулирует любые отношения относительно жилого помещения по владению им, использованию и распоряжению по своему усмотрению.

ЖК РФ также описывает категории граждан, которым возможно предоставление жилья на безвозмездной основе, по договору социального найма, в случае утраты жилища либо его капитального ремонта.

ЖК РФ имеет следующую структуру:

  • восемь глав;
  • 14 разделов;
  • 165 статей.

Жилищный кодекс периодически пересматривается Государственной Думой. В него вносят изменения, призванные обеспечить население собственным жильем, используя при этом различные социальные программы, а также способствовать защите прав и интересов граждан в отношении жилого помещения.

А поскольку такие изменения вносятся достаточно часто, то при прочтении Жилищного Кодекса следует обращать внимание на дату его последней редакции.

Читайте:  Что такое договор купли-продажи недвижимости? Новости15.06.2016 Собственник мини-магазина в Видном переделал его после пожара (снес ненесущие перегородки и установил новые, изменив площадь и конфигурацию помещения), а затем решил получить в администрации Ленинского района Московской области разрешение на ввод объекта после перепланировки, как того требовал порядок, принятый ею же в 2007 году. Но получил отказ. Власти посчитали перепланировку реконструкцией и потребовали представить разрешение на строительство. Все три инстанции поддержали владельца магазина (ООО «КЭП»), а члены коллегии по экономическим спорам Верховного суда Наталья Чучунова, Ирина Грачева и Алексей Маненков отправили дело на пересмотр, так и не выяснив обстоятельств отказа. В этом споре партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP Виталий Можаровский не исключает разные мотивы нежелания администрации выдавать разрешение на ввод — «от личной неприязни до коррупционных ожиданий», но в любом случае, по словам эксперта, присутствует «несоответствие и некомпетентность». «На практике вовсе не редкость такие ситуации, когда местные (или региональные) власти принимают нормативные акты, но при этом руководствуются вовсе не ими, а сложившимися практиками», — поясняет он. В мотивированном определении, опубликованном на прошлой неделе, коллегия предписала арбитражному суду Московской области учесть положения документа 2007 года, на основании которых ООО «КЭП» необходимо было перед перепланировкой получить соответствующее распоряжение главы района, а после — предоставить в администрацию акт о проделанной работе, чего сделано не было. «В материалах дела отсутствуют доказательства обращения общества в администрацию за разрешением на перепланировку спорного объекта в соответствии с требованиями утвержденного порядка, — констатировал ВС. — Акт о произведенной перепланировке помещения составлен обществом «Эксперт М», но доказательств направления акта в межведомственную комиссию не имеется». В случае, если перепланировка все же была совершена самовольно, ст.29 Жилищного кодекса позволяет муниципалитету «согласовать самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии». «С заявлением о согласовании самовольно выполненной перепланировки нежилого помещения общество в администрацию не обращалось. Возможность сохранить помещение в перепланированном состоянии с учетом технического заключения администрацией не рассматривалась», — говорится в определении. Можаровский применение Жилищного кодекса счел «нерелевантным». Он обращает внимание, что на федеральном уровне вопрос перепланировки урегулирован только в отношении жилья, а в данном случае речь идет о нежилом помещении. Партнер юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов» Юлия Замятина в позиции суда видит указание на «недопустимость произвольного исполнения нормативно-правовых актов, принятых и действующих на территории муниципального образования» как со стороны общества, так и со стороны местных властей. По поводу же самой ситуации она предполагает, что «имел место некий локальный конфликт» либо администрация вовсе не решилась применять свое местное законодательство. В определении ВС Замятину удивляет, что суд не разъяснил понятия «реконструкция» и «перепланировка». По всей видимости, «посчитал это вопросом факта», говорит она.

Популярное

Previous Next

«Клерк»

Рубрика Жилищное законодательство

Федеральным законом от 29.06.2015 № 176‑ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 176‑ФЗ) приняты некоторые поправки, которые следует иметь в виду застройщикам многоквартирных домов (МКД). Большинство их них вступило в силу 30.06.2015.

Состав проектной документации

Законом № 176‑ФЗ установлено новое требование, дополняющее список разделов проектной документации для строительства, реконструкции МКД. Так, согласно новому пп. 11.2 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ в проектную документацию следует включать сведения о нормативной периодичности выполнения работ по капитальному ремонту МКД, необходимых для обеспечения безопасной эксплуатации такого дома, об объеме и о составе указанных работ.

В силу ч. 14 ст. 12 Закона № 176‑ФЗ данное требование не применяется в случае, если до дня вступления в силу данного закона (30.06.2015):

  • проектная документация по строительству, реконструкции МКД утверждена или направлена на экспертизу проектной документации (иначе говоря, дополнять ее не нужно);
  • проектная документация по строительству, реконструкции МКД не подлежит экспертизе и подано заявление о выдаче разрешения на строительство такого дома (если документация экспертизе не подлежит, но заявление о выдаче разрешения на строительство еще не подано, следует разработать новый раздел).

Рассматриваемые поправки направлены на то, чтобы региональные программы капитального ремонта, обосновывающие обязанность собственников помещений по уплате взносов на капремонт, были достоверны.

Управление новостройкой

Ранее застройщику разрешалось сразу после ввода МКД в эксплуатацию решать – заключить договор управления со специализированной (с 01.05.2015 – лицензированной) организацией либо управлять домом самостоятельно (при условии соответствия застройщика стандартам и правилам деятельности по управлению МКД) до заключения договоров управления с управляющей компанией (УК), выбранной по итогам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления (МСУ). Начиная с 30.06.2015 ч. 14 ст. 161 ЖК РФ изложена в новой редакции: до заключения договора управления МКД между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Представляется, что данная поправка призвана способствовать защите прав владельцев помещений в доме, поскольку в рамках договора управления МКД обязанности и ответственность УК весьма детально прописаны в законе, чего нельзя сказать о правовом статусе застройщика. Одновременно естественным образом возникает вопрос: каковы последствия для застройщика, нарушившего данные требования и не заключившего вовремя договор управления? Прежде всего, по мнению автора, застройщик не может быть привлечен к административной ответственности за управление МКД без лицензии (ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ) по той причине, что лицензированию подлежит деятельность по управлению МКД на основании договора управления (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ), а застройщик по закону не может выступать исполнителем по такому договору. Не исключено, что дольщики, получившие помещения по акту, могут требовать защиты своих прав путем принуждения застройщика (через органы госжилнадзора или суд) к заключению договора с УК.

Дополнительно отметим, что условие об обязанности застройщика заключать договор управления с УК не может лишить его права взыскивать с пользователей помещений плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Кстати, из ст. 155 ЖК РФ не была удалена и продолжает действовать ч. 7.3, которая дословно звучит так: при осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса, застройщику.

Обязанность застройщика по внесению платы

Жилищный кодекс устанавливает обязанность собственника помещения вносить плату за содержание и ремонт общего имущества, управление МКД и коммунальные услуги. Как известно, собственником помещения лицо становится с момента регистрации права собственности. Поэтому, чтобы справедливо распределить бремя содержания помещений во вновь построенных домах, в 2011 году в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ был введен п. 6, согласно которому обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. До названного момента бремя содержания помещений должен нести застройщик (лицо, обеспечивающее строительство МКД). Однако доказывать это правило управляющим и ресурсоснабжающим организациям приходилось зачастую в суде, опираясь лишь на общую норму ст. 210 ГК РФ о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Начиная с 30.06.2015 в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ есть новый п. 7, который устанавливает обязанность застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, вносить плату с момента выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Договор управления с победителем открытого конкурса

В соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ на орган МСУ возложена обязанность в установленные сроки провести открытый конкурс по отбору УК для управления домом после выдачи разрешения на ввод его в эксплуатацию. Также в ней предусмотрена обязанность лиц, принявших от застройщика помещения по акту, заключить договор управления с победителем конкурса. Ранее из положений ЖК РФ следовало, что такой договор заключался в обязательном порядке в соответствии со ст. 445 ГК РФ. В данной статье описан особый порядок обмена офертами и акцептами, протоколами разногласий, конечный этап – судебное разбирательство, по итогам которого договор считается заключенным с момента вступления в силу решения суда. Очевидно, что для УК совсем не выгодно обращаться в суд с исками, адресованными каждому собственнику (законному владельцу) помещения. Кроме того, считается, что при этом между сторонами сложились фактические договорные отношения, то есть собственники помещений не освобождены от внесения платы в адрес УК.

Теперь законодатель существенно упростил процедуру, убрав упоминание о ст. 445 ГК РФ и внеся в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ следующую формулировку: если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом. Интересно, что в новой норме речь идет о собственниках, а не о лицах, принявших помещения от застройщика по акту.

Взносы на капитальный ремонт

Законом № 176‑ФЗ устранен один из пробелов, допущенных при разработке системы финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД, в частности, порядок оплаты взносов на капитальный ремонт в новых домах.

Специальная норма теперь прописана в ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ. Предполагается, что все дома, введенные в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта, должны быть включены в нее при актуализации (проводится не реже одного раза в год – ч. 5 ст. 168 ЖК РФ). Общее правило о том, что обязанность по уплате взносов возникает у собственников по истечении восьми календарных месяцев после опубликования региональной программы, в которую включен дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ), в данной ситуации не работает в силу специального указания в законе. Теперь орган государственной власти субъекта РФ должен установить срок, по истечении которого возникает данная обязанность, в пределах пяти лет с даты включения данного дома в региональную программу.

Не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт собственники помещения должны принять решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта. С учетом положений ч. 6 и 7 ст. 170 ЖК РФ не позднее чем за месяц до окончания данного срока орган МСУ должен созвать общее собрание, если собственники не примут решение самостоятельно, местные власти принимают решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

* * *

Среди множества поправок, внесенных в ЖК РФ Законом № 176‑ФЗ, для застройщиков особенно актуальны несколько: в проектную документацию следует включать данные о периодичности и перечне работ по капитальному ремонту МКД, управлять МКД самостоятельно теперь нельзя, срок возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт в новостройке определяется на уровне субъекта РФ.

Источник: Журнал “Строительство: Бухгалтерский учет и налогообложение”

Вебинары для бухгалтера. Обязательно к просмотру!

Подборка полезных мероприятий

Ведомства Республики Татарстан Государственная жилищная инспекция Республики Татарстан Документы Нормативные документы Документы, регламентирующие деятельность Государственной жилищной инспекции Республики Татарстан Кодексы Российской Федерации pdf Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ PDF, 2.82 Мб Текст публикации pdf Жилищный кодекс Российской Федерации PDF, 2.08 Мб Текст публикации pdf Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях PDF, 9.63 Мб Текст публикации

Оцените статью
Рейтинг автора
4,8
Материал подготовил
Максим Коновалов
Наш эксперт
Написано статей
127
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий