Субаренда земельного участка сельхозназначения

Содержание

  • Аренда земель сельскохозяйственного назначения — почему это выгодно?
  • Аренда земель сельскохозяйственного назначения у частного лица
  • Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства
  • Субаренда земель сельскохозяйственного назначения

Аренда земель сельскохозяйственного назначения — выгодный вариант ведения хоз. деятельности как для крупных хозяйств, так и для частников. Нюансы аренды земель сельскохозяйственного назначения заключаются в особом порядке их использования и большом разнообразии нормативных положений, регулирующих оборот земельных участков. 

Аренда земель сельскохозяйственного назначения — почему это выгодно?

imageСуществует мнение, что аренда сельскохозяйственных земель нужна только крупным сельхозпроизводителям и фермерам. Немногие люди задумываются о том, чтобы использовать земли сельхозназначения для личных целей. Между тем аренда сельхозугодий несет в себе очевидные выгоды. Почему?

Назначение земельного участка определяет лишь общее направление разрешенной деятельности, а их нюансы определяются видом разрешенного использования земель. В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ земельные участки сельхозназначения могут использоваться для различных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Данное понятие включает в себя помимо растениеводства и животноводства также ведение личного подсобного хозяйства (приусадебного и полевого), организацию огородных, дачных и садовых участков.

И если огороды или полевые земельные участки не допускают возведения жилых домов, то на землях, предназначенных для размещения садовых и дачных участков, их возводить можно. При этом арендная плата за такой участок может быть в разы меньше той, которая была бы назначена за аналогичный земельный участок в черте поселения.

Возможность сэкономить предоставляется и при организации личного подсобного хозяйства. Согласно российскому законодательству, максимальная площадь участков, используемых для этих целей, может составить 2,5 гектара. Очевидно, что приобрести в собственность такой участок сможет не каждый — гораздо удобнее взять землю в аренду. И главное здесь — сделать это правильно.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Важно! При определении размеров личного подсобного хозяйства учитываются площади всех земельных участков, которые принадлежат гражданину на праве собственности или ином праве (входит сюда и право аренды).

Аренда земель сельскохозяйственного назначения у частного лица

image
Скачать договор

Аренда сельскохозяйственных угодий у частного лица имеет свои нюансы, связанные с видом разрешенного использования земельного участка и формой владения им.

Важно! Договор аренды не может изменять вид разрешенного использования земельного участка. Такое изменение признается самовольным и предусматривает административную ответственность.

Взяв в аренду участок, предназначенный для ведения животноводства, гражданин или юридическое лицо не имеет права возводить на нем жилые строения, даже если договором аренды такая возможность предусмотрена.

Но еще большие затруднения вызывает аренда земельного пая. Проведенная в начале 90-х годов прошлого столетия земельная реформа значительно усложнила земельные отношения в стране. Преобразования привели к появлению множества земельных участков (земельных паев), которые принадлежат их собственникам на праве общей долевой собственности. Как правило, границы этих земельных участков не определены, сами земельные участки не сформированы, право собственности на них так и остается формальным. Именно поэтому взять отдельный земельный пай из земель сельхозназначения в аренду невозможно до тех пор, пока участок не будет выделен в натуре.

Подпишитесь на рассылку

Чаще всего собственники земельных паев коллективно заключают договора аренды с юридическими лицами, организованными на имущественной базе бывших колхозов. Еще один вариант, аренда земли под фермерское хозяйство, также осуществляется коллективно.

Но что делать, если вам не подходит вариант аренды земельных паев, например не устраивают характеристики образуемого земельного участка? Тогда можно взять земельный участок в аренду у крупнейшего собственника страны — государства.

Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства

Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства имеет свои особенности. Любой гражданин может обратиться с заявлением в исполнительный орган муниципального образования с просьбой выделить подходящий для целей сельскохозяйственного производства земельный участок.

Важно! Выбранный земельный участок в этом случае может быть предоставлен физическому лицу в аренду только посредством проведения аукциона.

Как правило, такой земельный участок находится, и если он устраивает заявителя, то составляется и подписывается акт выбора земельного участка. Далее происходит подготовка участка к аукциону: межевание и оформление кадастрового паспорта на земельный участок. После проведения аукциона с победителем подписывается договор аренды земельного участка (даже если заявитель был единственным участником).

Определенные нюансы возникают при аренде земель сельскохозяйственного назначения крестьянским (фермерским) хозяйством. Законодательно закреплена возможность предоставления земельных участков в аренду (собственность) крестьянским (фермерским) хозяйствам на основании их обоснованного заявления без проведения аукциона. В последнем случае сокращаются сроки рассмотрения заявления, а сам договор заключается в течение недели с момента принятия решения о выдаче земельного участка в аренду.

Важно! Обязанность подготовки документов и постановки земельного участка на кадастровый учет в обоих случаях возлагается на заявителя. А это процедура не только дорогостоящая, но и весьма продолжительная по времени. Получение земельного участка в аренду у государства в лучшем случае займет несколько месяцев, поэтому одним из вариантов сокращения сроков получения земельного участка является заключение договора субаренды.

Субаренда земель сельскохозяйственного назначения

Субаренда интересующего земельного участка сельскохозяйственного назначения возможна, если арендатор имеет согласно договору аренды возможность сдать угодья в субаренду, а арендодатель не возражает против заключения соответствующего договора.

Особый порядок заключения договора субаренды возникает в том случае, если предметом договора является часть арендованного земельного участка, а не весь участок целиком. В таком случае к договору аренды должны прилагаться документы, подтверждающие согласование сторонами части земельного участка, сдаваемой в субаренду. К таким документам относятся:

  • акт замера площади;
  • ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка;
  • кадастровый план участка (графическая часть) с обозначением его части, передаваемой в аренду.

Во всех прочих случаях договор субаренды заключается с соблюдением условий, принятых в основном договоре аренды, на срок, не превышающий срока основного договора аренды.

Предыдущий материал Следующий материал

Земли сельскохозяйственного назначения (далее — СХН) находятся за границей населенных пунктов. Они предназначены и предоставляются населению для ведения сельского хозяйства, используются для садоводства и огородничества.

Особенности оборота таких участков регулируются Гражданским и Земельным кодексами, специальным нормативно-правовым актом — Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Насколько распространена аренда земель сельскохозяйственного назначения

Земли СХН используются для оборудования личного подсобного, крестьянских и фермерских хозяйств, обустройства садоводческих и огороднических кооперативов, постройки ферм, занимающихся выращиванием зерновых и других культур, животноводства.

Граждане приобретают земли СХН под дачи, где выращивают овощи и обустраивают места отдыха от городской суеты. Цены на участки высоки, поэтому их аренда очень распространена.

Городские жители используют арендованные земли для выращивания экологически чистых овощей, ягод и некоторых видов фруктов, которые плодоносят в России.

Особенности аренды

Арендодатель обязуется временно предоставить арендатору надел за плату. Предметом сделки выступает индивидуально определенный участок.

Важно! Документ подлежит обязательной государственной регистрации, с момента которой он считается заключенным.

Указанная особенность правового режима этой категории земель связана с их особой ценностью для государства. Приведенные ограничения прав сторон договора призваны четко контролировать оборот участков и их использование по целевому назначению.

У частного лица

Имея участок из земель сельхозназначения, граждане порой оставляют его без должных ухода и обработки. В этом случае появляется возможность сдать его в аренду и получать регулярный доход.

Как взять в аренду у частного лица земельный участок сельхозназначения? Для этого собственник обязан следить за ним и содержать в виде, предусмотренном для этой категории земель. Если надел пригоден для ведения сельского хозяйства, выдается подтверждение этому.

Владелец уведомляет другую сторону договора о присутствии на участке инженерных коммуникаций, которые препятствуют полному его использованию.

У государства

Для аренды сельхозземель у государства любой житель страны вправе обратиться с соответствующим заявлением в органы управления. В этом случае проводят аукцион.

Этапы торгов:

  1. Выделение надела.
  2. Подписание акта о выборе участка.
  3. Официальное разграничение земель.
  4. Оформление кадастрового паспорта.
  5. Проведение торгов.
  6. Подписание договора с победителем аукциона.

Два последних пункта проводятся, даже если заявитель — единственный претендент на землю.

Крестьянское либо фермерское хозяйство вправе арендовать участок без проведения аукциона. В этом случае представитель хозяйства обосновывает причины для подобного действия. При отсутствии такого этапа время для оформления бумаг уменьшается и составляет всего неделю со дня получения положительного решения.

Можно ли оформить субаренду земли СХН

Собственник не всегда имеет возможность заниматься земельным участком, поэтому нередко сдает его в аренду. За второй стороной сделки закрепляются все права и обязанности. Если нет запрета на передачу прав другому лицу, такой надел либо его часть можно сдать в субаренду.

В этом случае арендодатель на правах собственника выделяет надел, а вторая сторона становится субарендатором сразу же по заключении договора.

Сделки между гражданами подчиняются положениям Гражданского кодекса РФ, носят юридический характер и включают все пункты прав и обязанностей сторон. Владелец при сдаче участка в аренду передает право владения.

Внимание! Прежде чем передать долю в субаренду, пользователь должен уведомить собственника об этом. Если земля находится в собственности муниципалитета или государства, любые действия с наделом происходят только с разрешения органов власти.

При отсутствии разногласий приступают к проведению процедуры.

В число обязательных документов входят:

  • паспортные данные сторон;
  • заключенный и зарегистрированный договор аренды;
  • кадастровый план и паспорт участка с идентификационным номером и обозначением границ;
  • выданное свидетельство из государственного реестра, подтверждающее права арендатора;
  • письменное согласие собственника или органов власти при необходимости;
  • бумаги о дальнейшем использовании надела (с перечислением работ);
  • подготовленный график платежей с указанием сроков;
  • технический паспорт, если на участке расположена недвижимость;
  • уникальные характеристики участка с подробным описанием;
  • бумага о разногласиях и согласованиях, если они возникли.

Земельный кодекс РФ дает подробное описание структуры договора. Такие виды документов необязательно удостоверять нотариально. Это пригодится, если стороны пойдут в суд для разрешения конфликта.

Полностью законной сделка становится после регистрации в Реестре. Земельный налог взимается с собственника и обычно включен в арендную плату.

Глава 25.3 Налогового кодекса РФ установила пошлины за регистрацию:

  • для физических лиц — 500 руб.;
  • для юридических — 7500 руб.

Оформление договора

В аренду передаются участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том находящиеся в долевой собственности.

Надел из государственной или муниципальной собственности арендуют на срок от 3 до 49 лет, кроме случаев, установленных Федеральным законом: земли для сенокошения и выпаса скота оформляются на срок до 3 лет.

Для подписания документа предоставляют:

  1. Паспортные данные сторон. Если фигурирует юридическое лицо, требуются реквизиты предприятия.
  2. Письменное заявление о желании получить во временное пользование участок СХН. Категория земли отмечается обязательно. Обычно заявление пишется в органы местного самоуправления, если в роли арендодателя подразумевается государство. Если он собственник, заявление отпадает.
  3. Всю техническую документацию на землю, включая акт межевания.
  4. Документы, подтверждающие право владения территорией.

Среди обязательных пунктов отмечают:

  1. Информацию о заинтересованных лицах. Организации указывают полное название, реквизиты и номер государственной регистрации. Физические лица — паспортные данные.
  2. Суть договора. Указывают, что участок относится к категории сельскохозяйственного назначения. Прописывают технические характеристики территории, сроки действия документа и отмечают, что его вступление в силу начинается с момента регистрации договора.
  3. Сумму арендной платы и порядок внесения. Прописывают особые условия: например, если речь идет о дефектной территории, период рекультивации обычно освобождается от уплаты.
  4. Права и обязанности сторон. Нормативно-правовые акты по этому вопросу регламентированы Земельным Кодексом, но при желании добавляют и свои пункты.
  5. Ответственность сторон. Здесь прописывают условия, дающие повод для расторжения сделки.
  6. Отметку о количестве экземпляров и подписи заинтересованных лиц.

Договор составляют на тот срок, который потребуется арендатору для достижения своих целей. По окончании действия документ при желании пролонгируется на прежних условиях.

Расторжение сделки происходит с согласия всех участников по окончании срока аренды, в одностороннем порядке — в случае нарушения условий. Допускается расторжение в судебном порядке, если стороны не нашли взаимопонимания.

Важно! В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при желании прописывается пункт о передаче его в собственность арендатора при полной оплате стоимости надела.

Если арендатор добросовестно исполнял обязанности, по окончании срока пользования он получает преимущественное право на новое заключение договора.

Заключение

У аренды участков СХН есть ряд особенностей: наделы находятся за пределами населенных пунктов, в основном сдаются под сельские, крестьянско-фермерские хозяйства, для огородничества, садоводства, пчеловодства.

Землю под сельское хозяйство берут в аренду у граждан или государства. Эти сделки различаются: у частного лица процедура происходит, как при обычном договоре земель, у государства — через аукцион.

–>

В законодательстве Российской Федерации рассматривается семь категорий использования земельных участков, при этом аренда земли сельхозназначения – одна из самых востребованных услуг. Жителям сельской местности участки предоставляются на паевой основе, но далеко не все имеют возможность обрабатывать гектары земли. Поэтому возникла необходимость узаконить отношения между землепользователями и собственниками, заключающими между собой договор аренды. Это одна из самых распространенных форм договоренностей, но некоторые нюансы заключения сделки существуют.

    Что собой представляют земли сельскохозяйственного назначения

    К данной категории относятся:

    • Различные территории, предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности: пашни, сенокосы и другие земли.
    • Лесопосадки и другие искусственные лесонасаждения, включая лесные тропы, прочее. Исключением являются только земли, которые находятся в распоряжении лесохозяйств.
    • Объекты недвижимого имущества, возведенные на землях сельхозназначения, также относятся к данной категории, могут продаваться и быть сданы в аренду.

    Государство к охране недр относится трепетно, но особого внимания заслуживают именно земли сельскохозяйственного назначения. На их защите стоит, прежде всего, Земельный кодекс РФ, меры по их охране также предусматриваются другими федеральными законами, есть соответствующие постановления правительства, решения органов местного самоуправления.

    К слову, именно на местах решаются вопросы относительно сдачи земучастков с/х назначения в аренду, органы местного самоуправления занимаются их распределением и контролируют законность использования.

    Нюансы заключения договора аренды земельного участка

    Собственник земли может самостоятельно решать, каким образом использовать землю, а договор аренды заключается непосредственно между ним и тем, кто будет пользоваться участком. Законодатели вопросу оформления взаимовыгодного соглашения между собственником и землепользователем уделяют большое внимание, поэтому в договоре аренды прописаны все спорные моменты, включая точные размеры, площадь и расположение участка, стороны заранее оговаривают цель использования земли и сумму арендной ставки. Оговаривается подписантами и минимальная площадь, предоставляемая пользователю во временное владение. Прописан в документе также размер паевой стоимости земли и срок аренды, а по закону это не более 49 лет. Что касается минимального срока аренды, то этому вопросу законодатели не уделили внимания, поэтому все зависит от того, как договорятся стороны, участвующие в процессе. Закон не рассматривает и вопрос максимальной площади, которая может быть сдана на время, поэтому возможности арендаторов в этом вопросе не ограничены. Чтобы распоряжаться большими территориями и получать с них прибыль, надо вкладывать немалые средства, поэтому не многие собственники могут вести прибыльное натуральное хозяйство. Законодатели предусмотрели и это –

    земля, оформленная в аренду в местных органах самоуправления, может быть передана третьему лицу посредством переоформления права пользования. Землевладельцы также могут предлагать землю, как предмет залога в банке, в случае необходимости получения кредита на развитие хозяйства, к примеру.

    Как оценивается кадастровая стоимость и для каких целей предназначена земля сельхозназначения

    Государством все земли сельскохозяйственного назначения разделены на три категории. В первую входят территории приоритетного использования, которые находятся под особенно пристальным вниманием и охраной государства. Ко второй категории относятся менее ценные земли, признанные, тем не менее, производительными, есть и малоценная земля, не предназначенная для выращивания сельхозкультур, а используется она только для выращивания скота и по другому назначению. Учитывая различие ценности земли сельхозназначения, отличается и кадастровая стоимость участков – чем она ценнее, тем дороже стоит. Между тем, государство строго следит, чтобы земля использовалась исключительно по назначению, а свойства арендованной территории сохранялись. Вид целевого использования территорий, передаваемых в постоянное или временное пользование, указывается в заключаемых договорах аренды и купли-продажи. Указать в договоре все возможные варианты использования земли должен арендодатель, который больше заинтересован в сохранности свойств участка, а государство разрешает использовать земли данной категории для следующих целей:

    1. организации натуральных хозяйств, предназначенных для выращивания огородных и садовых культур;
    2. в пределах арендованных территорий собственник может организовать охотничьи и рыболовецкие хозяйства, выращивать домашний скот;
    3. менее производительные земли могут быть использованы для выращивания сена, люцерны, других культур, используемых в качестве корма для животных;
    4. луга и другие малозначимые территории могут использоваться для выгула и кормления скота;
    5. не запрещает закон строительство временных строений, предназначенных для сезонного проживания и ведения хозяйства – дачных домиков и других некапитальных строений.

    К сожалению, далеко не все арендаторы используют землю по целевому назначению, а очень часто на сельскохозяйственных землях появляются коттеджи и целые производства.

    Такие факты выявляются, виновники несут административную, а в некоторых случаях, уголовную ответственность.

    Договор аренды в этом случае расторгается, а среди нюансов 2021 года стоит выделить также параллельное лишение арендатора права пользоваться участком сроком на три года.

    Как арендовать землю у частника

    При заключении договора аренды земельного участка надо не только внимательно изучить все пункты договора, но и сверить заявленное назначение земли с фактическим правом использования. Особенно часто злоупотребления происходят при заключении договоров с физлицами, а частники для увеличения стоимости аренды могут умышленно включить в договор пункт, в котором виды разрешенного использования не соответствуют действительности.

    К примеру, сдавая в аренду участок, предназначенный для выращивания сельхозкультур или выгула скота, в договоре прописывается возможность ведения капитального строительства.

    Есть некоторые нюансы и в случае заключения договора аренды пая, который входит в состав совместной собственности. Сдать собственник может только свою долю, но чаще всего даже межевание таких участков не проводится. Такие договора часто основываются на доверительных отношениях, не редко заключаются и устные договоренности, не имеющие юридической силы, так как сами участки не сформированы, как правило. Сложности могут возникнуть в случае, если договор с частным лицом решит заключить индивидуальный предприниматель или юрлицо. Все дело в том, что пай является собственностью формально, а участок не выделен в натуре. Единственно возможным вариантом решения вопроса является заключение коллективного договора аренды со всеми пайщиками. Только после этого составляется документ, учитывающий интересы каждого собственника.

    Как арендовать землю у государства

    Возникают определенные сложности также при оформлении договора арены на земельный участок сельхозназначения с государством. Воспользоваться правом временного владения землёй может каждый гражданин, для чего он должен предварительно обратиться в органы местного самоуправления.

    Между тем, есть один важный нюанс – стать арендатором можно только став участником аукциона.

    На понравившийся участок первоначально оформляется документ, подтверждающий выбор. Следующим действием властей является подготовка или приведение в порядок документации на участок — в случае необходимости заказывается межевание, готовится кадастровый паспорт, другая техническая документация. Только после проведения этих действий участок выставляется на земельный аукцион, в котором может участвовать неограниченное количество претендентов. Соответственно, договор аренды заключается с победителем торгов.

    Исключение в этом вопросе делают только, если претендент хочет организовать на арендуемой территории фермерское хозяйство.

    Договор заключается без торгов, но фермер должен обосновать свои намерения.

    Прочтите также: Как оформить муниципальную землю в собственность в 2018 году

    © 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

      Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться. Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:  

    ЧЕРЕЗ ОНЛАЙН ФОРМУ

    или заполнив форму ниже.

    Аренда земли сельхозназначения — это оптимальный вариант для начинающих фермеров. Приобрести участок для ведения фермерского или подсобного хозяйства в собственность практически нереально, учитывая постоянный рост цен на земельные участки. Поэтому остаётся один вариант – аренда земли.

    Сделать это не так просто, как кажется на первый взгляд. Дело в том, что для сельскохозяйственных земель обязательно целевое использование. Если вы решили взять земельный участок для сельскохозяйственных нужд, другим видом деятельности заняться уже не получится.

    Кроме того, государство крайне неохотно отдаёт такие участки под застройку. Для подсобных хозяйств допускается возведение дачных домиков, прописаться в которых весьма сложно. Капитальное строительство возможно только на территориях, отведённых для КФХ (коллективных фермерских хозяйств). Однако аренда такой земли сулит ощутимую выгоду, поэтому давайте разберёмся, как осуществить эту процедуру.

    Общая информация

    Под определение сельскохозяйственных земель попадают следующие территории:

    • пахотные земли, выпасы для скота и заготовки кормов, участки, отведённые под разведение ягодных культур и разведение садовых деревьев. Водоёмы, предназначенные для разведения пресноводных рыб;
    • прилегающие территории с хозяйственными и жилыми (если есть разрешение) постройками, леса, в том числе и искусственные посадки, предназначенные для защиты полей. За исключением участков, которые относятся к лесному фонду или природоохранным зонам.

    Отдельно стоит упомянуть договор аренды. Согласно законодательству, максимальный срок действия такого документа составляет 49 лет. Это долгосрочная аренда, которая подлежит обязательной регистрации. Однако минимальные временные рамки законом неустановленны. Этот пункт оговаривается участниками договора аренды.

    Обратите внимание, что долгосрочная аренда часто заключается с правом выкупа территории. Обычно это указывается в документе. Кроме того, арендатор вправе передавать участок в качестве залога кредитным организациям.

    Это обычная практика для развития бизнеса. Учтите, что данную процедуру необходимо предварительно согласовать с собственником участка, и заручиться письменным согласием.

    Допускается переоформление сельскохозяйственных земель третьим лицам на правах субаренды. Чтобы получить участок во временное пользование, нужно сначала заключить договор аренды. Сделать это можно путём письменной договорённости между физическими лицами или заключить сделку с государством. Рассмотрим оба варианта.

    Аренда у физического лица

    Сразу стоит уточнить, что долгосрочная аренда, равно как и другие варианты передачи участка во временное пользование, возможна в следующих случаях:

    • надел находится в собственности и у владельца на руках имеются правоустанавливающие документы;
    • проводилось межевание земли и участок имеет определённые границы;
    • у собственника есть кадастровая и техническая документация. Это говорит о том, что участок зарегистрирован в Росреестре.

    Договор аренды не имеет установленной законодательством юридической формы. Поэтому можно воспользоваться рекомендуемой формой заполнения (скачать пройдя по ссылке ниже) или заключить соглашение в произвольной форме.

    Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения

    Документ должен включать такие положения:

    1. Информация о заинтересованных лицах. Это паспортные данные или реквизиты организации.
    2. Определить суть договора. В нашем случае, это аренда земли сельскохозяйственного назначения. Этот пункт должен определять срок действия договора. Если даётся право выкупа, это тоже нужно отметить.
    3. Техническое описание участка. Здесь отмечается фактическое местоположение, площадь, отмечаются имеющиеся строения.
    4. Ответственность сторон. Обычно это сумма аренды, порядок оплаты и реквизиты для внесения денежных средств. Кроме того, определяется порядок расторжения договора аренды.
    5. Имеющиеся дефекты. Например, если участок непригоден для немедленного использования, арендатор освобождается от уплаты на определённый срок.

    Документ подписывается сторонами и отправляется на государственную регистрацию. Сколько стоит эта услуга? Если речь идёт о целом участке – цена регистрации около 350 рублей. Для доли земли – от 100 рублей.

    Аренда у государства

    Получение сельскохозяйственных земель в аренду от государства — это довольно трудоёмкий процесс, который требует соблюдения определённых условий. Выглядит это так.

    Закон допускает заключение договора аренды с частными лицами только путём проведения аукциона. Объявление даётся с целью выявления других претендентов. От этого условия освобождаются фермерские хозяйства.

    При появлении других претендентов проводится аукцион, где ставкой сумма месячной аренды земли. Если желающих поучаствовать в аукционе нет, заявитель подписывает договор аренды с муниципалитетом.

    На практике, такие ситуации встречаются крайне редко. Однако отсутствие претендентов случается также крайне редко. По закону, чиновники обязаны устанавливать минимальную стоимость аренды, что крайне невыгодно. Поэтому к участию в аукционе привлекаются подставные лица, которые искусственно поднимают цену до приемлемой (с точки зрения чиновника) отметки.

    Цена вопроса

    Теперь давайте разберём стоимость аренды для земель сельскохозяйственного назначения. Фиксированной суммы здесь нет. Всё зависит от степени удалённости участка от столицы.

    Например, участок земли в Подмосковье стоит от 3 000 за гектар. Аналогичная территория в Воронеже будет стоить от 500 рублей.

    Такие небольшие, на первый взгляд, цифры взяты не с потолка. Для этого используется кадастровая оценка недвижимости. Здесь учитываются характеристики земли и прибыль, которую будет приносить участок, с учётом средств, затраченных на его обработку.

    Кроме того, стоимость аренды для частных лиц определяются аукционом. Поэтому первоначальная стоимость 3 000 за гектар сельскохозяйственной земли в Подмосковье, может вырасти минимум на порядок.

    –>

    Земля считается одним из самых ценных активов. Поэтому нет ничего удивительного в желании арендатора земельного участка стать полноценным владельцем. Право собственности предоставляет намного больше возможностей и ряд серьезных преимуществ. В их числе: отсутствие необходимости платить аренду, возможность оформления залога, совершение любых других действий с землей, включая куплю-продажу, дарение, передачу в наследство или обмен.

    Учитывая сказанное, становится понятной актуальность вопроса о том, как арендную землю перевести в собственность быстро, грамотно и с полным соблюдением требований законодательства. Рассмотрим возможность, основные этапы и правовые нюансы подобного мероприятия.

    image

    Возможность перевода земли из аренды в собственность

    Сначала необходимо понять, можно ли перевести участок из арендуемого в собственный. Первый и главным требованием выступает использование земли по правильному назначению. Например, если надел предоставлен под ИЖС, на нем нельзя заниматься ведением сельского хозяйства.

    Второе условие – определенный вид землепользования. Действующий Земельный кодекс и дополняющие его нормативно-правовые акты разрешают оформление земли в собственность после аренды, если она предназначена:

    • под ИЖС;
    • для ведения ЛПХ;
    • для занятий с/х;
    • СНТ или ДНТ.

    Некоторые категории земель не подлежат переводу из аренды в частную собственность. К ним относятся:

    • участки, изъятые из оборота для госнужд и потребностей муниципалитета;
    • полигоны, опасные дли жизни и здоровью человека из-за заражения потенциально вредными материалами или веществами;
    • земли заповедников и отнесенные к двум фондам водному и лесному;
    • территории, подведомственные Минобороны;
    • земли садов и парков, расположенные в пределах городской черты;
    • территории в охранной зоне очистных сооружений и водозабора.

    Внимательное изучение приведенной выше информации поможет определить, можно ли перевести аренду земли в собственность. При утвердительном ответе на вопрос следует переходить к обязательным условиям для такого перевода.

    Требования к арендуемому участку земли для перевода в собственность

    Перечень условий, обязательных для получения разрешения на перевод в собственность земли в аренде, зависит от вида разрешенного землепользования. Каждый из них целесообразно рассмотреть отдельно.

    ИЖС

    Самый очевидный ответ на вопрос, как оформить аренду земельного участка под ИЖС в собственность, достаточно очевиден. Нужно возвести жилую постройку. Она должна быть капитальной и предназначаться для проживания в течение круглого года. В качестве обязательного условия выступает официальная регистрация постройки в качестве объекта недвижимости и внесение в ЕГРН.

    Дополнительные требования к земле и жилому зданию:

    • размещение на участке одного дома, который предназначен для одной семьи;
    • количество этаже постройки – не более трех;
    • пригодность строения для регулярного проживания.

    ЛПХ

    Перечень требований к участку для личного подсобного хозяйства определяется с учетом его расположения. При размещении в границах населенного пункта, разрешается строительство частного капитального дома.

    При расположении за пределами населенного пункта, допускается осуществление исключительно сельхоздеятельности. Использование надела по прямому назначению в течение трех лет предоставляет возможность оформления земли в собственность.

    Дачный и садовый участок

    На территории земель СНТ и ДНТ разрешается возводить дачные домики, бани и различные хозяйственные постройки. Наличие любого из строений позволяет обратиться к местным властям с ходатайством о переводе земли в собственность.

    Важно помнить, что на землях под огородничество возведение жилых домов запрещено. Допускается строить сооружения, функциональное назначение которых – складирование, хранение и переработка сельхозпродукции.

    Сельскохозяйственные

    Как и в случае с землями для ЛПХ, условием перевода в собственность становится трехлетнее использование по прямому назначению. Никаких строений возводить для этого не нужно. Обязательное дополнительное требование – использование под сельскохозяйственные нужды всей площади земельного участка.

    image

    Способы перевода земли из аренды в собственность

    Для арендуемой земли, принадлежащей муниципалитету, предусмотрено два варианта перевода в частную собственность. Первый – это приватизация, которая проводится бесплатно и исключительно для физических лиц. Второй – проведение аукциона, победитель которого получает право собственности на землю, выставленную на торги. Участвовать в аукционе могут как граждане, так и юридические лица.

    Способ №1. Бесплатная приватизация

    Главное преимущество такого способа оформления собственности заключается в отсутствии необходимости нести финансовые расходы. Но бесплатная приватизация предусматривает обязательного выполнения нескольких условий, в числе которых:

    • арендный договор составлен на срок 20 лет или дольше;
    • арендатор имеет постоянную регистрацию на территории региона в течение, как минимум, 5 лет;
    • землепользование участком на протяжении 3 или более лет;
    • отсутствие собственности на другие земельные участки;
    • возведение на земле капитального дома или использование надела по прямому назначению.

    Еще одним немаловажным нюансом становится однократная возможность воспользоваться правом на приватизацию земли. Второй раз запустить бесплатную процедуру оформления не получится.

    Последовательность действия по переводу земли из аренды в собственность выглядит следующим образом:

    • возведение дома или трехлетнее целевое использование земли;
    • регистрация недвижимости в Росреестре;
    • подача заявления в муниципалитет на приватизацию участка. К заявлению прилагается комплект документов, включающий: арендный договор, кадастровую документацию, копию паспорта заявителя;
    • получение постановления об успешном переводе участка в личную собственность и одновременном расторжении договора на аренду;
    • регистрация объекта путем включения его в ЕГРН.

    Последний пункт требует дополнительной расшифровки. Дело в том, что включение земельного участка в ЕГРН требует предоставление обширного перечня документов, которые подается либо непосредственно в подразделение Росреестра, либо в МФЦ. Альтернативный вариант – использование функционала портала Госуслуги.

    Независимо от способа подачи, в комплект необходимой документации входят:

    • заявление на проведение регистрационных действий;
    • разрешение местных властей на перевод земли из арендуемой в собственную;
    • набор кадастровых документов, включающий техпаспорты и на участок, и капитальное здание;
    • документы, подтверждающие право владения жилым домом.

    Срок оформления права собственности на объект недвижимости – 5 дней. По их истечении заявитель получает выписку из ЕГРН. Этот документ подтверждает успешное завершение перевода земли из аренды в собственность.

    Способ №2. Выкуп на торгах

    Право принимать решение о выставлении земельного участка на торги имеют муниципальные органы власти. Ходатайствовать о проведении аукциона имеют право арендаторы земли – как организации, так и физические лица.

    Решение о проведении торгов должно быть публичным и приниматься заблаговременно. В качестве подготовительных на участке осуществляется ряд мероприятий, в числе которых:

    • подведение подъездных путей;
    • проведение инженерных коммуникаций;
    • выполнение межевания и определения границ, в том числе – с выносом в натуру.

    Размер первоначальной стоимости определяется муниципальной властью. Обычно он принимается равным годовой аренде. Подача заявок на участие в аукционе начинается за 25 дней до даты торгов. Каждый из участников оплачивает обеспечение заявки, величина которого составляет 10% от первоначальной стоимости выкупа земли.

    Правила проведения аукциона определяются тендерной документацией, которая является публичной и находится в свободном доступе. Основаниями для отказа в приеме заявки становятся:

    • некомплектность предоставленных документов;
    • ошибки или неточности при оформлении документации;
    • отсутствие оплаты обеспечения заявки.

    Перевод земли из статуса арендуемой в собственную для арендатора после проведения торгов может быть приостановлен или отменен по трем причинам. Первая – невыплаты установленной суммы выкупа. Вторая – нецелевое использование надела. Третья – принятие решения вывести землю из оборота, принятое на государственном или муниципальном уровне для нужд органов власти.

    Четкое следование описанной процедуре позволит быстро и без проблем оформить арендуемый участок в личную или корпоративную собственно. Для увеличения вероятности успешного проведения мероприятия целесообразно обратиться к профессиональным юристам.

    Оцените статью
    Рейтинг автора
    4,8
    Материал подготовил
    Максим Коновалов
    Наш эксперт
    Написано статей
    127
    А как считаете Вы?
    Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
    ли со статьей или есть что добавить?
    Добавить комментарий