Как оформить право собственности по приобретательной давности на земельный участок?

Гражданский кодекс допускает признание права собственности в силу приобретательной давности. Чтобы субъект стал законным владельцем имущества, которое ему не принадлежит, он должен выполнить ряд требований. Особенности перехода имущества раскрывает ст. 234 ГК РФ. Рассмотрим ее.

Общие сведения

Как указывает п. 1 ст. 234 ГК РФ, субъект (физическое или юрлицо), не являющийся законным хозяином имущества, но открыто, добросовестно и непрерывно пользующийся им, может стать титульным его владельцем. При этом норма устанавливает определенный период, на протяжении которого лицо должно совершать надлежащие действия. Открытое, непрерывное и добросовестное владение недвижимым объектом должно осуществляться в течение 15 лет, а иным имуществом – 5 лет. Право собственности на объекты, подлежащие госрегистрации, возникает с даты ее проведения.

Юридические возможности потенциального владельца

До получения прав на имущество субъект, осуществляющий пользование им как своим собственным, может рассчитывать на защиту владения. В частности он может использовать юридические инструменты против сторонних лиц, которые не являются законными хозяевами имущества и не претендуют на объект в силу другого основания, предусмотренного нормами или договором. Соответствующее положение закрепляет п. 2 ст. 234 ГК РФ. Субъект может присоединить ко времени владения весь период, на протяжении которого им обладало лицо, чьим преемником он является.

Комментарий к ст. 234 ГК РФ

Рассматриваемая норма закрепляет специфические возможности субъекта, эксплуатирующего чужое имущество. В качестве важнейшего и незаменимого условия приобретательной давности выступает добросовестность. Всякую реализацию юридических возможностей закон предполагает как надлежащую. Однако в ряде случаев нормы ставят защиту прав в зависимость от того, добросовестно ли они осуществлялись. В качестве примеров можно привести приобретение вещи у неправомочного отчуждателя, изготовление изделия из чужого материала. Еще одной “пограничной” ситуацией является приобретательная давность. Для добросовестности в этом случае достаточно убежденности лица в том, что его поведение не нарушает интересы иных субъектов из-за аномального положения объекта в хозяйственном пространстве.

Спорный момент

Практика применения ст. 234 ГК РФ сопровождается возникновением ряда сложностей. В частности дискуссионным в настоящее время остается вопрос о том, должен ли субъект, претендующий на чужое имущество, сохранять добросовестность на протяжении всего периода, предусмотренного нормой, или достаточно ее проявления в процессе приобретения вещи?

Стоит сказать, что предложение об исключении этого условия из признаков давностного владения присутствует в Концепции совершенствования гражданского законодательства и проектах правовых актов о внесении изменений в Кодекс. Разработчики предлагают следующее. Предъявление требования к давностному владельцу в отношении имущества (т. е. о его истребовании или признании прав собственности на него) следует расценивать в качестве обстоятельства, прерывающего период давности, а отказ в его удовлетворении – как основание для незамедлительного возникновения и госрегистрации права на спорную вещь у обладателя. Представляется, что положения рассматриваемой нормы нельзя истолковывать иначе как предполагающие добросовестность на протяжении времени пользования вещью.

Претензии сторонних лиц

Не всякое получение владельцем информации о каких-либо притязаниях на задавненный объект означает незамедлительную утрату им добросовестности. Обоснованность претензий оценивается на основании специфики их восприятия действующими нормами. Судебная практика по ст. 234 ГК РФ подтверждает, что в случае отказа от удовлетворения требований, заявленных сторонними лицами, добросовестность владельца нельзя считать поколебленной. Соответственно, период, установленный законодательством, не прерывается.

Другая ситуация, если будет удовлетворено исковое заявление. Ст. 234 ГК РФ на такие случаи не распространяется. Если владельцу известно о претензиях на вещь, не упомянутых в требованиях, то эта осведомленность также не может повредить добросовестность. Обусловлено это тем, что пассивность законного хозяина объекта в отстаивании прав на него может расцениваться как сомнение в безупречности титула или как незаинтересованность в продолжении реализации права собственности. Безусловно, это справедливо только в том случае, если владелец имущества умышленно не создает препятствий для предъявления или удовлетворения соответствующих требований. Таким образом, при надлежащей корректировке практики судов действующая редакция рассматриваемой нормы, включая положение о добросовестности, не выглядит как предпосылка для возникновения непреодолимых обстоятельств для ее реализации.

Нюанс

Высказанное выше предложение расценивать отказ в удовлетворении требований к давностному обладателю о прекращении владения в качестве достаточного основания для незамедлительного возникновения у него прав собственности на спорное имущество представляется многим специалистам чересчур категоричным. По мнению экспертов, такой подход не учитывает, что лучший титул может принадлежать субъекту, который по тем или иным причинам не предъявил требование к давностному обладателю. С судьбой данной новеллы связывается квалификация инстанциями претензии как обстоятельства, прерывающего установленный период. Если в законодательстве сохранится действующий порядок, приостановить течение срока приобретательной давности в связи с предъявлением неудовлетворенного впоследствии требования нельзя.

Открытость владения

Приобретательная давность предполагает выполнение заинтересованным субъектом нескольких условий. Одно из них – добросовестность. Этот признак считается конструирующим элементом института давностного владения. Добросовестность предопределяет и другие его свойства. В частности речь об открытости и непрерывности владения имуществом как своим собственным. Сокрытие обладателем фактических действий с вещью от окружающих (если соответствующий режим пользования не обуславливается спецификой объекта) почти всегда указывает на неуверенность в безупречности поведения лица. Сомнения в добросовестности также возникают в случае признания владельцем чьих-либо претензий на имущество. К примеру, принятие на себя обязанности по регулярной передаче плодов или доходов от эксплуатации объекта.

Пробелы нормы

Ст. 234 ГК РФ не содержит даже приблизительного перечня обстоятельств, при наступлении которых юридические возможности фактического обладателя имущества могут быть прерваны или приостановлены. Можно было бы допустить, что соответствующие факторы вообще не предусматриваются законодательством. Но в первом пункте ст. 234 ГК РФ упоминается о непрерывности периода. Представляется, что на рассматриваемый случай нельзя распространить положения статей 202 и 203 Кодекса по аналогии. Исключение, пожалуй, можно допустить относительно правила о прерывании периода давностного владения при совершении фактическим обладателем вещи действий, свидетельствующих о признании чужих прав на спорное имущество.

Предъявление требований другим субъектом, согласно ст. 203, как указывалось выше, нельзя рассматривать как прекращающее обстоятельство. Однако это правомерно только в том случае, если фактический обладатель не начинает незаконно препятствовать вынесению справедливого решения по делу. Раньше при решении вопроса о приостановлении приобретательной давности внимание акцентировалось не на поведении владельца вещи, а на наличии объективных факторов, мешающих законному хозяину заботиться надлежащим образом о принадлежащем ему имуществе, а также требовать его изъятия у субъекта. Такими обстоятельствами, в частности, могли быть душевная болезнь, нахождение в действующей армии, возраст до 18 лет.

Бесспорные ситуации

Наиболее типичными случаями реализации положений ст. 234 ГК РФ считаются ситуации владения бесхозяйными вещами. К ним относят имущество, которое не имеет законного владельца или он неизвестен. Бесхозяйными будут также считаться вещи, которые оказались у фактического владельца каким-либо способом, не противоречащим нормам и вне связи с договорными правоотношениями. К примеру, законный хозяин забыл вещь у субъекта и не предпринимал мер по ее истребованию. В таких ситуациях может ставиться вопрос о квалификации обладателя как давностного. Все такие случаи объединяются отсутствием конфликта интересов фактического и титульного владельцев. Если последний не появится и не предъявит требования о признании прав собственности на спорную вещь и об истребовании ее, перевод обладателя в статус законного хозяина будет бесспорным.

Конфликт интересов

При его наличии или угрозе возникновения (например, когда личность титульного владельца известна фактическому обладателю имущества) определить судьбу вещи весьма проблематично. Более того, в ряде случаев не совсем ясно, можно ли вообще использовать положения ст. 234 ГК РФ. По мнению юристов, в некоторых ситуациях установленный нормой порядок не только можно, но и нужно реализовывать, поскольку именно он будет выступать единственным способом устранения неопределенности в принадлежности имущества.

Например, сложной является ситуация, когда установлено несоответствие по законодательству основания, по которому лицо рассчитывало получить статус титульного владельца, но стало лишь фактическим обладателем. Если вещь передана во исполнение признанного недействительным оспоримого договора или ничтожной сделки, а их последствия в форме реституции по тем или иным обстоятельствам реализовать не удалось, приобрести право собственности на нее можно только по приобретательной давности.

Пояснения ВАС

Позиция инстанции изложена в постановлении № 8 от 1998 г. В соответствии с п. 18 этого документа, положения 234-й статьи Кодекса не могут охватывать случаи, когда владение вещью на протяжении продолжительного периода производилось на основании договорных обязательств. В частности речь идет о соглашениях по хранению, аренде, безвозмездному пользованию. Аналогичное правило действует и в случаях, когда имущество было передано обладателю в оперативное управление или хоз. ведение. Результатом применения указанного подхода будет “зависание” вопроса о юридической принадлежности вещи, которую законному хозяину истребовать не удалось, в неопределенном состоянии. К примеру, такое имеет место в случае пропуска титульным владельцем периода, отведенного на подачу претензий. По мнению экспертов, квалификация владения договорным обладателем как давностного после окончания срока, предусмотренного на направление требований собственником, могла бы быть вполне оправданной. К примеру, в дореволюционной России допускалось получение статуса законного хозяина имущества, изначально предоставленного по соглашению.

Защита интересов

Давностный обладатель имущества имеет ряд гарантий. Он может защищать свой интерес в фактическом обладании против любого, кто, как и он, не имеет титула по отношению к спорному объекту, но не осуществляет, в отличие от него, непрерывного, открытого и добросовестного пользования. Вещной иск, возможность подачи которого предоставлена субъекту, аналогичен древнеримскому “публицианову требованию”. Оно не предоставляло обладателю защиты от титульного владельца и лица, чей интерес охранялся преторским интердиктом (специфическим юридическим механизмом).

Особенности исчисления периодов

Рассматриваемая статья допускает присоединение срока владения, осуществлявшегося субъектом, наследником которого выступает настоящий (нынешний) владелец. Это возможно в рамках и универсального, и сингулярного (частичного, путем предоставления отдельных юридических возможностей) преемства. В п. 4 ст. 234 ГК РФ предусмотрено специальное правило, по которому осуществляется отсчет периода владения субъектом после окончания временного отрезка, установленного для подачи претензии другими лицами, в том числе законным хозяином. Оно распространяется на случаи, в которых спорная вещь могла быть истребована. Соответственно, для этого должен быть направлен виндикационный или иной аналогичный ему иск. В свою очередь, из этого следует, что период владения фактическим обладателем вещью, перешедшей по недействительному договору, должен исчисляться с момента ее передачи. Во всяком случае, это должно быть в тех случаях, когда неправомерность сделки не являлась результатом виновных действий владельца.

Обратная сила нормы

Она возникла после принятия ФЗ № 52. Этим Законом была введена в действие первая часть ГК. Ст. 11 ФЗ придала рассматриваемой норме обратную силу. Вместе с тем инстанции, в том числе и ВС, склоняются к ограничительному толкованию установленного правила. В частности они отказываются исчислять срок приобретательной давности в течение периодов, предшествовавших 1 января 1991 г. Мотивируют свою позицию инстанции следующими обстоятельствами. 1 января 1991 г. вступил в действие Закон РСФСР, регламентирующий право собственности. Именно с принятием этого нормативного акта впервые после 1917 года в отечественном законодательстве вновь начали использоваться правила, существовавшие в дореволюционный период.

В частности речь об институте приобретательной давности. В одном из пленарных Постановлений ВАС обращает внимание нижестоящих инстанций на порядок, действовавший до 01.07.1990 г. В указанный период в России имела место реализация принципа неограниченной виндикации госимущества. Он был установлен 94-й статьей Гражданского кодекса от 1964 г. Это обстоятельство, по мнению ВАС, может расцениваться как факт, исключающий исчисление срока давности до указанной даты, во всяком случае, в отношении материальных ценностей, включенных в госфонд.

Похожие статьи

Что такое приобретательная давность? Проще говоря, это законная возможность приобрести в свою собственность чужое имущество.

Согласно части 1 статьи 344 Гражданского кодекса Украины, лицо, которое добросовестно завладело чужим имуществом и продолжает открыто, непрерывно владеть недвижимым имуществом в течение десяти лет или движимым имуществом — в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретаемая давность), если иное не установлено настоящим Кодексом.

Итак, приобретатальная давность это — совокупность установленных законом требований (признаков), при наличии которых лицо приобретает право собственности на чужое имущество, находящееся в ее владении.

Содержание статьи 344 Гражданского кодекса Украины содержит обстоятельства, имеющие значение для дела, которые должен доказать истец: законность объекта владения; добросовестность владения; открытость владения; длительность владения и его непрерывность.

Итак, для приобретения права собственности на имущество по приобретательной давности согласно правилам ст. 344 Гражданского кодекса Украины (ГК), необходимо:

  1. Чтобы завладение имуществом было добросовестным, то есть лицо при завладении имуществом не знало и не могло знать об отсутствии у него оснований для приобретения права собственности. Вместе с тем факт осведомленности лица о том, что оно не является собственником вещи, не исключает добросовестности владения при условии, что завладение имуществом не произошло с нарушением норм права (кражи, мошенничества, вымогательства).
  2. Такое владение должно быть открытым, то есть очевидным для всех других лиц, при этом владелец должен относиться к этому имуществу, как к собственному (эксплуатировать, принимать необходимые меры для содержания имущества в надлежащем состоянии и т.д.). Сокрытие владельцем своего владения имуществом является нарушением этого требования.
  3. Владение имуществом должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (в соответствии с ч. 2 ст. 344 ГК лицо, владеющее имуществом, ко времени своего фактического владения может присоединить время, в течение которого этим имуществом владело лицо, чьим наследником (правопреемником) оно есть).

Лицо имеет право признать за собой право собственности по приобретательной давности по истечении определенного срока.

Этот срок в соответствии со ст. 344 ГК составляет для недвижимого имущества – десять лет.

Другие сроки по приобретательной давности установлены в случаях, когда лицо завладело имуществом на основании договора с его собственником, но после окончания срока договора владелец не предъявил требования о возврате имущества. В этом случае право собственности по приобретательной давности возникает через 13 лет на недвижимое имущество. Этот срок исчисляется со дня истечения исковой давности, в течение которого владелец вправе истребовать свое имущество, составляющей 3 года.

В соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса Украины, исковая давность — это срок, в пределах которого лицо может обратиться в суд с требованием о защите своего гражданского права или интереса. Общий срок исковой давности составляет 3 года. То есть фактически, если спорное имущество было передано на основании договора, то предъявлять иск о признании права собственности в порядке приобретательной давности на такое имущество можно только по истечении 13 лет с момента окончания действия настоящего договора.

Право собственности по приобретательной давности возникает только на основании решения суда.

Поскольку приобретение право собственности в порядке приобретательной давности возможно только в судебном порядке, следует рассмотреть какие именно документы необходимо добавлять к исковому заявлению и, что нужно доказывать в судебном процессе.

В первую очередь, необходимо доказать, что имущество, на которое Вы хотите приобрести право собственности, является для Вас чужим.

Факт того, что спорное имущество является для Вас чужим можно доказать путем получения информационной справки о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество. Советуем сразу писать ходатайство с просьбой истребовать доказательства, так как в личном получении государственная регистрационная палата вам откажет, так как вы не являетесь собственником.

Далее необходимо доказать продолжительность владения имуществом.

Подтвердить продолжительность владения можно:

  • Предоставлением суду, в качестве доказательств, квитанций об оплате коммунальных услуг за последние 10 лет;
  • Свидетельскими показаниями;
  • Справкой о составе семьи;
  • Фотографиями, которые доказывают владение имуществом (семейные фото в недвижимом имуществе, возле него, на его территории);
  • Заключенные Вами договоры на обслуживание имущества (например, договор о предоставлении доступа к сети Интернет, договор водоснабжения и водоотведения, договор о пользовании электроэнергией)

Далее, нужно доказать добросовестность владения.

Для признания права собственности в порядке приобретательной давности, лицо должно было завладеть чужим имуществом законным путем, при этом оно не должно было знать (в момент завладения), что это имущество является чужим для него и оно не имеет на него никакого права. Такой владелец должен быть уверен, что является его законным владельцем.

Доказывание открытости владения имуществом не является обязательным.

Следующим шагом, существует необходимость доказывания непрерывности владения. Непрерывность владения доказывается предоставлением квитанций об оплате коммунальных услуг за последние 10 лет, а также свидетельскими показаниями, которые подтверждают что Вы владеете имуществом на протяжении установленного законодательством срока.

Также, кроме вышеперечисленных документов-доказательств, к исковому заявлению необходимо приложить копию технического паспорта на спорный объект недвижимости и экспертное заключение о стоимости данного объекта.

Ответчиком по иску является прежний собственник имущества или его правопреемник. Если предыдущий владелец недвижимого имущества не был и не мог быть известен нынешнему владельцу, то ответчиком является орган, уполномоченный управлять имуществом соответствующей территориальной общины.

В соответствии с частью первой статьи 334 ГК Украины, отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество в связи с истечением срока приобретательной давности, так как такая государственная регистрация может быть осуществлена после признания права собственности по приобретательной давности.

Вступив в законную силу, решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности по приобретательной давности является основанием регистрации права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

На имущество, подлежащее приватизации приобретаемая давность не распространяется. Если объект недвижимости, которым Вы владеете, находится в государственной или коммунальной собственности и Вами еще не было использовано право на приватизацию, и Вы не обращались в соответствующие органы с вопросом о приватизации такого имущества, Вам будет отказано в признании права собственности в порядке приобретательной давности.

Но если Вы обратились в соответствующие органы, и Вам было отказано в проведении приватизации, тогда уже можно обращаться в суд с иском о признании права собственности в порядке приобретательной давности.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Приобретательная давность.

В соответствии с п.1 ст. 234 ГК РФ лицо-гражданин или юридическое лицо- не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным недвижимым  имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность.)

Право собственности на недвижимое и иное  имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Из названной статьи следует, что предметом исследования являются:

  • Объект (возможно приобретение по давности как движимого, так и недвижимого имущества); при этом отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
  • добросовестность (по аналогии со ст. 302 ГК, означает, что владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности);
  • открытость означает, что владелец должен обладать имуществом без утайки. Демонстрация своего владения третьим лицам не обязательна;
  • владение имуществом как своим собственным. Субъектом приобретения права собственности по давности является незаконный (беститульный) владелец; при этом владеть «в виде собственности» — значит владеть от своего имени, а не от имени собственника имущества; владеть, не имея к тому никакого юридического основания.
  • непрерывность. Во-первых, течение срока приобретательной давности прерывается аналогично случаям перерыва течения срока исковой давности (ст. 203 ГК) с теми же последствиями. Кроме того, перерыв имеет место в случае фактического лишения владения;
  • срок. При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Течение срока приобретательной давности в отношении имущества, которое может быть истребовано по виндикационному иску (ст. 301 ГК), не может начаться до тех пор, пока не истек срок исковой давности. В отношении имущества, не возвращенного владельцем по договору, истечение срока исковой давности по обязательственному требованию вернуть вещь роли не играет, так как такое имущество титульным (и, следовательно, недобросовестным) владельцем приобретено быть не может.

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу ( п.17 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.

Следовательно, первым вопросом, подлежащим выяснению, является: имеет ли имущество собственника. Кто его собственник ?

Если имеется собственник, то какие препятствия для проведения государственной регистрации перехода права собственности?.

Следующий  вопрос: не является ли постройка самовольной? Приобретательная давность и самовольная постройка – это два разных способа приобретения права собственности, закрепленные в разных специальных нормах: ст. 234 и ст. 222 ГК РФ. Следовательно, разные предметы исследования.

Следующий вопрос: с какого времени исчисляется срок приобретательной давности?

Следует иметь в виду, что нормы ст. 234 ГК РФ не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось  на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Например, Л. обратилась в суд с иском к районной администрации о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав, что на протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет хозяйственной постройкой как своей собственной для ведения личного подсобного хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 метров от ближайшего жилого дома, что соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена с разрешения председателя сельского совета. По неизвестным причинам документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.

Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, в удовлетворении исковых требований Л. отказано.

При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в эксплуатацию отсутствует.

Оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ суды не усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не предусмотрена.

Учитывая, что земельный участок, на котором расположена постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска.

Вла­деть жилым домом, квар­ти­рой (ком­на­той), нежи­лым поме­ще­ни­ем, земель­ным участ­ком, авто­мо­би­лем и дру­гим цен­ным иму­ще­ством мож­но, не будучи их соб­ствен­ни­ком, а имея дру­гие титуль­ные заре­ги­стри­ро­ван­ные пра­ва, воз­ни­ка­ю­щие в резуль­та­те под­пи­са­ния раз­лич­ных дого­во­ров. Но как быть, если иму­ще­ство пере­да­но дру­го­му лицу доб­ро­воль­но его закон­ным соб­ствен­ни­ком, либо дру­гим вла­дель­цем безо вся­ко­го офи­ци­аль­но­го соглашения:

  • напри­мер, граж­дан­ско­му супру­гу, с кото­рым он про­жи­ва­ет вме­сте и ведет общее хозяйство;
  • ребен­ку, на кото­ро­го не были оформ­ле­ны пра­ва отцов­ства (усыновления/удочерения);
  • ижди­вен­цу;
  • дру­го­му лицу.

Мож­но ли счи­тать фак­ти­че­ское вла­де­ние закон­ным? Да, так как вла­деть иму­ще­ством мож­но и не имея титуль­ных прав. При этом есть воз­мож­ность стать пол­но­цен­ным соб­ствен­ни­ком, когда исте­чет срок при­об­ре­та­тель­ной давности.

image

Содер­жа­ние

Как получить имущество по приобретательной давности

Что такое приобретательная давность, и зачем она нужна?

Рас­кры­ва­ет поня­тие ста­тья 234 ГК РФ:

При­об­ре­та­тель­ная дав­ность — это пери­од, состав­ля­ю­щий для недви­жи­мо­го иму­ще­ства 15 лет, для дви­жи­мо­го — 5, в тече­нии кото­ро­го лицо “откры­то, непре­рыв­но и доб­ро­со­вест­но” вла­де­ет недви­жи­мым иму­ще­ством. По исте­че­нию сро­ка при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти (СПД) вла­де­лец может заре­ги­стри­ро­вать пра­во собственности.

Поня­тие при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти было заим­ство­ва­но из рим­ско­го права.

Три обязательных свойства владения

  • Откры­тое:
    • лицо не скры­ва­ет факт сво­е­го владения;
    • опла­чи­ва­ет ком­му­наль­ные услу­ги и ИНФЛ;
    • ведет хозяй­ство или управ­ля­ет имуществом;
    • под­твер­дить факт вла­де­ния могут сосе­ди, близ­кие, знакомые.
  • Непре­рыв­ное:
    • в тече­ние все­го пери­о­да не воз­ни­ка­ло пере­ры­вов в использовании;
    • иму­ще­ство не аре­сто­вы­ва­лось и не опечатывалось;
    • име­ют­ся под­твер­жда­ю­щие доку­мен­ты непре­рыв­но­сти (дого­во­ры о сда­че в арен­ду, чеки на закуп­ку инвен­та­ря, обо­ру­до­ва­ния, сме­ты рас­хо­дов на ремонт и пр.)
  • Доб­ро­со­вест­ное:
    • лицо твер­до зна­ет, что при­об­ре­ло им-во у закон­но­го соб­ствен­ни­ка (или дру­го­го закон­но­го владельца);
    • под­твер­дить это могут инвен­та­ри­за­ци­он­ные доку­мен­ты, пла­ны при­ва­ти­за­ции, выпис­ка из ЕГРН и др.

Пере­да­ча иму­ще­ства во вре­мен­ное вла­де­ние дру­го­му лицу не ска­зы­ва­ет­ся на непрерывности.

Условия приобретательной давности

Обя­за­тель­ны­ми усло­ви­я­ми при­об­ре­те­ния иму­ще­ства по исте­че­нию сро­ка при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти являются:

  • фак­ти­че­ское вла­де­ние (то есть лицо уже про­жи­ва­ет в поме­ще­нии, поль­зу­ет­ся земель­ным участ­ком, ездит на авто­мо­би­ле и т.д., а не наме­ре­ва­ет­ся толь­ко всту­пить во владение);
  • отсут­ствие титуль­ных прав (сви­де­тель­ства о наслед­стве, дого­во­ра об отчуж­де­нии, зало­го­вой заклад­ной, аренд­но­го дого­во­ра и пр.);
  • реги­стра­ция прав собственности.

Вни­ма­ние: До реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти иму­ще­ство, нахо­дя­ще­е­ся в фак­ти­че­ском вла­де­нии, не явля­ет­ся соб­ствен­но­стью владельца.

image

А кста­ти…

Чем отличается собственник от владельца?

У соб­ствен­ни­ка име­ют­ся все три пра­ва — поль­зо­ва­ние, вла­де­ние и рас­по­ря­же­ние. Вла­де­лец же обла­да­ет одним или мак­си­мум дву­мя пра­ва­ми: вла­де­ния, поль­зо­ва­ния, либо и то, и другое.

Напри­мер:

  • вла­де­ние цен­ной кол­лек­ци­ей анти­ква­ри­а­та или кар­тин, при кото­ром вла­де­лец не может поль­зо­вать­ся и рас­по­ря­жать­ся (сер­ви­ро­вать экс­по­на­та­ми стол, укра­шать сте­ны, устра­и­вать выстав­ки, про­да­вать экзем­пля­ры и т.д.);
  • вла­де­ние и поль­зо­ва­ние поме­ще­ни­ем или земель­ным участ­ком: мож­но про­жи­вать в поме­ще­нии, поль­зо­вать­ся ком­му­наль­ны­ми ресур­са­ми, делать ремонт, исполь­зо­вать ЗУ для веде­ния  хозяй­ства — в общем все, кро­ме продажи.

Начало и фактическая длина срока приобретательной собственности

На самом деле вла­дель­цу при­хо­дит­ся ждать не 15, а целых 18 лет с момен­та вступ­ле­ния в фак­ти­че­ское вла­де­ние. Почему?

Юри­ди­че­ски срок при­об­ре­та­тель­ской дав­но­сти начи­на­ет­ся с момен­та, когда исте­чет срок воз­мож­ной пода­чи вин­ди­ка­ции — иска закон­но­го соб­ствен­ни­ка, не вла­де­ю­ще­го в дан­ный момент иму­ще­ством, к неза­кон­но­му его вла­дель­цу, кото­рый апри­о­ри не име­ет пра­ва быть собственником.

В судеб­ных про­цес­сах, посвя­щен­ных воз­вра­ту иму­ще­ства закон­ным соб­ствен­ни­кам или вла­дель­цам, есть нема­ло слож­но­стей. Пра­во соб­ствен­но­сти — при­о­ри­тет­ное: его воз­врат регу­ли­ру­ет­ся ст. 301 — 304 ГК РФ. Но при этом защи­ща­ют­ся и пра­ва вла­дель­цев, на осно­ва­нии тех же ста­тей и ст. 305 Граж­дан­ско­го Кодек­са, кото­рая об этом гла­сит. Пра­во на такую защи­ту име­ют сле­ду­ю­щие при­об­ре­та­те­ли с титуль­ны­ми пра­ва­ми, полу­ча­ю­щие им-во:

  • в наслед­ство;
  • для веде­ния хозяйства;
  • в опе­ра­тив­ное управление;
  • по дого­во­ру об отчуж­де­нии (вымо­роч­ное имущество);
  • по зало­го­вой заклад­ной и т.д.

image

А что делать фак­ти­че­ским вла­дель­цам? Ждать обе­щан­но­го три года — имен­но таков срок иско­вой дав­но­сти для пода­чи вин­ди­ка­ции при поте­ре иму­ще­ства. В этот про­ме­жу­ток может про­изой­ти что угодно:

  • соб­ствен­ник, доб­ро­воль­но пере­дав­ший свое иму­ще­ство, может пере­ду­мать и подать иск в адрес вла­дель­ца или дру­го­го лица, неза­кон­но пере­дав­ше­го  им-во собственника;
  • соб­ствен­ник может зате­ять так­же тяж­бы с дру­ги­ми при­об­ре­та­те­ля­ми (доб­ро­со­вест­ны­ми и недобросовестными);
  • воз­мож­ны иски в адрес фак­ти­че­ско­го вла­дель­ца со сто­ро­ны оби­жен­ных наслед­ни­ков по зако­ну и родственников.

Спу­стя три года запус­ка­ют­ся, нако­нец, часи­ки сро­ка при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти, и через 15 (5) лет фак­ти­че­ский вла­де­лец полу­ча­ет, пра­во собственности.

Уте­ши­тель­ная новость для тех, кто пере­нял пра­ва у преды­ду­ще­го вла­дель­ца: к сро­ку при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти мож­но при­плю­со­вать тот пери­од, в тече­ние кото­ро­го им-во нахо­ди­лось у пер­во­го лица.

А что может про­изой­ти в “про­ме­жу­точ­ный” пери­од, то есть непо­сред­ствен­но в тече­ние само­го СПД?

Как защищаются права владельца в течение СПД

Ста­тья 234 ГК РФ отве­ча­ет на этот вопрос так:

Вла­де­лец до реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти может быть защи­щен от “тре­тьих лиц”, не обла­да­ю­щих ника­ки­ми пра­ва­ми по зако­ну (ни соб­ствен­но­сти, ни вла­де­ния ни ины­ми дого­вор­ны­ми правами).

А вот может ли соб­ствен­ник (пока еще не быв­ший) или дру­гие лица с закон­ны­ми пра­ва­ми (наслед­ни­ки, чле­ны семьи, ижди­вен­цы и пр.) предъ­явить пре­тен­зии к лицу, ожи­да­ю­ще­му окон­ча­ние СПД, об этом ста­тья умал­чи­ва­ет. А по умол­ча­нию — что не запре­ще­но, то разрешено.

Это может пока­зать­ся стран­ным, но толь­ко на пер­вый взгляд:

Срок иско­вой дав­но­сти по зако­ну начи­на­ет­ся не с само­го момен­та пере­да­чи им-ва в чье-то вла­де­ние, а с того, когда закон­ный соб­ствен­ник об этом узнал (либо обя­зан был знать).

Допу­стим, кто-то без раз­ре­ше­ния пере­дал во вла­де­ние общую сов­мест­ную соб­ствен­ность, и это ста­ло извест­но постра­дав­ше­му не сра­зу, а через 5 лет. Имен­но через пять лет и нач­нет­ся тече­ние сро­ка иско­вой дав­но­сти. Поэто­му вер­нуть соб­ствен­ни­ку его иму­ще­ство по вин­ди­ка­ци­он­но­му иску мож­но будет в тече­ние не трех, а целых 8 лет (если он суме­ет дока­зать в суде, что узнал о неза­кон­ной пере­да­че толь­ко спу­стя пять лет).

image

Фак­ти­че­ский вла­де­лец дол­жен прой­ти двой­ное испытание:

  • под­твер­дить откры­тость, доб­ро­со­вест­ность и непре­рыв­ность вла­де­ния недви­жи­мо­стью в тече­ние 15 лет (дви­жи­мо­стью — в тече­ние 5);
  • защи­щать свои пра­ва весь пери­од СПД перед дру­ги­ми воз­мож­ны­ми закон­ны­ми претендентами.

Всего ли имущества касается закон о приобретательной давности

Самое глав­ное — иму­ще­ство долж­но быть при­об­ре­те­но закон­ным спо­со­бом. Если оно было похи­ще­но, или лицо выну­ди­ло угро­за­ми пере­дать недви­жи­мость или дру­гие цен­ные вещи во вла­де­ние себе или дру­го­му лицу, то срок при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти на него не распространяется.

Сле­ду­ет раз­ли­чать срок иско­вой дав­но­сти (СИД) и срок дав­но­сти пре­ступ­ле­ния (СДН):

  • так, вре­мя пода­чи иска со сто­ро­ны утра­тив­ше­го иму­ще­ство состав­ля­ет три года;
  • но если соб­ствен­ник поте­рял его в резуль­та­те мошен­ни­че­ства с при­ме­не­ни­ем мето­дов наси­лия, нане­се­ния ущер­ба здо­ро­вью и дру­гих спо­со­бов, то это тяж­кое пре­ступ­ле­ние, срок дав­но­сти кото­ро­го состав­ля­ет 10 лет;
  • при этом срок дав­но­сти может при­оста­нав­ли­вать­ся, когда пре­ступ­ник нахо­дит­ся в бегах или розыске.

Не каса­ет­ся СПД так­же при­об­ре­те­ния само­воль­ных постро­ек, ору­жия и земель­ных участков.

Землю по приобретательной давности приобрести нельзя

При­об­ре­та­тель­ная дав­ность на земель­ный уча­сток как пра­во­вое поня­тие, соглас­но Земель­но­му Кодек­су, не при­ме­ня­ет­ся. С 2001 г. земель­ные участ­ки в посто­ян­ное вла­де­ние физи­че­ским и юри­ди­че­ским лицам не выда­ют­ся. Это озна­ча­ет, что вся бес­хоз­ная зем­ля, на кото­рые отсут­ству­ют или были пре­кра­ще­ны пра­ва, ста­но­вит­ся пуб­лич­ной соб­ствен­но­стью. В тече­ние 5 лет доб­ро­со­вест­но­го сроч­но­го поль­зо­ва­ния или арен­ды (исполь­зо­ва­ние зем­ли по назна­че­нию, нена­не­се­ние вре­да окру­жа­ю­щей сре­де и участ­ку) надел может быть пере­дан лицу в соб­ствен­ность (ст. 39.5 п. 4, п. 5 ЗК РФ). Таким обра­зом пяти­лет­ний испы­та­тель­ный срок высту­па­ет ана­ло­гом СПД для земель­но­го участ­ка госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го фон­да, пере­дан­но­го в пользование.

Все те, кто при­об­ре­ли ЗУ до 2001 г., могут по дач­ной амни­стии, про­длен­ной до 2020 г. , офор­мить их в соб­ствен­ность вме­сте со все­ми строениями.

Любой земель­ный уча­сток, нахо­дя­щий­ся в соб­ствен­но­сти (вла­де­нии, поль­зо­ва­нии) может быть отчуж­ден, изъ­ят в поль­зу госу­дар­ства, либо на него может быть нало­жен серви­тут в пере­чис­лен­ных зако­ном случаях.

image

Приобретательная давность на недвижимое имущество: риски

Вла­де­лец может столк­нуть­ся со сле­ду­ю­щи­ми пре­пят­стви­я­ми с оформ­ле­ни­ем прав соб­ствен­но­сти на недвиж­ку при СПД:

  • Недви­жи­мость зало­же­на бан­ку (поэто­му соб­ствен­ник и не офор­мил дого­вор, а пере­дал иму­ще­ство во вла­де­ние по уст­но­му согла­ше­нию). Это может стать непри­ят­ным сюр­при­зом для вла­дель­ца: при­дет­ся или пога­шать долг бан­ку или воз­вра­щать дар “доб­ро­де­те­лю”.
  • Еще одна ловуш­ка — пере­да­ча во вла­де­ние жило­го дома вме­сте с земель­ным участ­ком. Что­бы стать пол­но­цен­ным соб­ствен­ни­ком дома по исте­че­нию СПД, нуж­но заре­ги­стри­ро­вать пра­ва и на земель­ный уча­сток. И тут выясняется: 
    • зем­ля явля­ет­ся муни­ци­паль­ной соб­ствен­но­стью и была предо­став­ле­на сро­ком на 6 лет;
    • на ЗУ нало­жен серви­тут на 10 лет;
    • ЗУ явля­ет­ся вымо­роч­ным иму­ще­ством и т.д.

Приобретательная давность на движимое имущество

Дви­жи­мым иму­ще­ством (ДИ) явля­ет­ся не толь­ко авто­мо­биль, но и день­ги, цен­ные бума­ги, нека­пи­таль­ные стро­е­ния сбор­ной, неуглуб­лен­ной кон­струк­ции (напри­мер, гара­жи-ракуш­ки, пави­льо­ны, наве­сы, киос­ки и пр.). Срок при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти на подоб­ное ДИ — 5 лет.  Но сла­бое место дви­жи­мо­го иму­ще­ства — его уяз­ви­мость: его лег­че повре­дить, уни­что­жить, украсть (на пер­вом месте по кра­жам — это день­ги и юве­лир­ные изде­лия, на вто­ром — авто­мо­би­ли). Поэто­му вла­дель­цы доро­гих укра­ше­ний и рос­кош­ных авто риску­ют его утра­тить, не дождав­шись окон­ча­ния СПД. Порой вла­дель­цы даже и не дога­ды­ва­ют­ся, что носят на себе укра­ден­ную вещь, а люби­мый желез­ный конь угнан из дру­гой конюшни.

Можно ли ускорить превращение права владения в право собственности

Мно­гие дума­ют, что уско­рить тече­ние СПД может вла­де­ние бес­хоз­ным (вымо­роч­ным) иму­ще­ством, достав­ше­го­ся от умер­ше­го соб­ствен­ни­ка без наслед­ства. Это отча­сти так, но если толь­ко госу­дар­ство не заявит сво­их прав:

Вымо­роч­ное иму­ще­ство без про­це­ду­ры при­ня­тия наслед­ства и пра­ва отка­за от него авто­ма­ти­че­ски пере­хо­дит госу­дар­ствен­ным пуб­лич­но-пра­во­вым обра­зо­ва­ни­ям Рос­сий­ской Феде­ра­ции (это само госу­дар­ство, и тер­ри­то­ри­аль­ные орга­ны власти).

image

На прак­ти­ке пожиз­нен­ное вла­де­ние вымо­роч­ным иму­ще­ством наблю­да­ет­ся очень часто, но лега­ли­зо­вать пра­ва соб­ствен­но­сти так и не уда­ет­ся, так как по зако­ну его соб­ствен­ник — госу­дар­ство. При­дет­ся либо выку­пать жилье из муни­ци­паль­ных фон­дов либо сни­мать его по дого­во­ру соци­аль­но­го найма.

Можно ли купить выморочное имущество

Попыт­ки купить вымо­роч­ную недви­жи­мость через посред­ни­ков рис­ко­ван­ны: закон­ный соб­ствен­ник может вер­нуть свое иму­ще­ство у недоб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля (в силу ст. 302 ГК).

  • Доб­ро­со­вест­ным при­об­ре­та­те­лем явля­ет­ся тот, кото­рый при­об­рел иму­ще­ство у лица, не зная и не имея воз­мож­но­сти узнать, что оно нахо­дит­ся у него в неза­кон­ном владении.
  • Под неза­кон­ным вла­де­ни­ем под­ра­зу­ме­ва­ет­ся при­об­ре­те­ние иму­ще­ства нечест­ным путем (спо­со­бом под­ло­га доку­мен­тов, хище­ния, вымо­га­тель­ства, угроз и пр.).

На ум при­хо­дит недав­ний слу­чай из судеб­ной прак­ти­ки, свя­зан­ный с афе­рой с вымо­роч­ным иму­ще­ством в Москве, явля­ю­щим­ся соб­ствен­но­стью ППО (пуб­лич­но-пра­во­во­го обра­зо­ва­ния). Некие афе­ри­сты состря­па­ли под­лож­ное сви­де­тель­ство о наслед­стве и про­да­ли вымо­роч­ную квар­ти­ру граж­да­ни­ну Дуб­цо­ву. Суд поста­но­вил отобрать у послед­не­го недви­жи­мость и воз­вра­тить ее ППО по вин­ди­ка­ци­он­но­му иску. Граж­да­нин постра­дал, хотя на самом деле был доб­ро­со­вест­ным при­об­ре­та­те­лем, так как не знал, что при­об­рел недви­жи­мость у неза­кон­ных вла­дель­цев. Но дока­зать пол­но­стью свою доб­ро­со­вест­ность в том плане, что “и не мог знать”, он не смог. Это при том, что пра­ва неза­кон­ных вла­дель­цев были заре­ги­стри­ро­ва­ны в ЕГРН! Какие еще нуж­ны дока­за­тель­ства? Но суд решил, что при­об­ре­та­тель про­явил неосто­рож­ность и неосмот­ри­тель­ность. Дан­ный факт дока­зы­ва­ет одно: закон — что дышло…

Плюсы и минусы приобретения имущества по СПД

При­об­ре­те­ние иму­ще­ства по при­об­ре­та­тель­ной дав­но­сти — не такой про­стой спо­соб, как кажется:

  • он тре­бу­ет дли­тель­но­го вре­ме­ни реа­ли­за­ции права;
  • свя­зан с рисками;
  • нель­зя при­ме­нить СПД к ЗУ и стро­е­ни­ям на нем, если нет прав соб­ствен­но­сти на землю;
  • труд­но осу­ще­ствим с вымо­роч­ным имуществом.

В то же вре­мя затра­ты на при­об­ре­те­ние могут быть мини­маль­ны­ми либо отсут­ство­вать вовсе, что явля­ет­ся суще­ствен­ным плюсом.

Оцените статью
Рейтинг автора
4,8
Материал подготовил
Максим Коновалов
Наш эксперт
Написано статей
127
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий