Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения

Содержание

Г. Алексеев Автор статьи

image

Расторжение договора о найме жилого помещения – ситуация нередкая, но сопряжённая с рядом трудностей, о которых желательно знать ещё до его заключения. Сложности связаны с выраженной социальной направленностью темы жилья. Поскольку государство гарантирует гражданам право на жилплощадь, договоры о найме квартир законотворцами планировались как способ защитить права нанимателей. Это и становится причиной ряда сложностей при расторжении. Однако обо всём по порядку.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно) +7 Москва +7 Санкт-Петербург +7 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Любой договор, в том числе и найма, будет однажды расторгнут из-за нарушений или по желанию участников. Причины возможны разные, но их условно можно разделить на три группы:

Читайте также:  Как написать заявление о возобновлении исполнительного производства

  • по взаимному согласию сторон;
  • по требованию нанимателя (без суда и через суд);
  • по требованию наймодателя (без суда и через суд);

Когда действие документа может быть прекращено?

В зависимости от того, кто выступает инициатором, основания для расторжения существенно различаются. Итак, по каким причинам действие договора найма квартиры может быть прекращено?

ВАЖНО: Для того чтобы в одностороннем порядке расторгнуть договор наймодатель должен обращаться в суд!

По инициативе наймодателя

Согласно ч. 2 ст. 687 ГК РФ, наём жилья может быть расторгнут владельцем жилого помещения, если наниматель совершает одно из следующих действий:

  • Наниматель больше полугода не платит за квартиру, если другой срок не установлен договором. Если наём краткосрочный (то есть меньше чем год), то достаточно не внести плату два месяца подряд.
  • Сам наниматель, члены его семьи или кто-то ещё из лиц, за которых он несёт ответственность, портят или разрушают квартиру.

Кроме того, согласно же ч. 4 ст. 83 ЖК РФ в случае социального найма (и ч. 4 ст. 687 ГК РФ – в случае коммерческого найма (договор)) дополнительными основаниями для расторжения могут быть:

  1. Наниматель систематически мешает соседям, нарушая их права и интересы.
  2. Он же использует квартиру не по назначению.

Наконец, наймодатель вправе потребовать расторжения договора и в случаях, если жильё больше не пригодно для того, чтобы в нём постоянно жить – но этим правом обладает и наниматель.

Смотрите видео: Как досрочно расторгнуть договор аренды

image Как досрочно расторгнуть договор аренды

Желание нанимателя

В том случае, когда прекратить отношения хочет лицо, снимающее жильё, всё гораздо проще. Ч. 1 ст. 687 ГК устанавливает, что для того чтобы расторгнуть договор ему достаточно заручиться согласием всех лиц, проживающих вместе с ним в порядке найма – и предупредить наймодателя. Срок предупреждения о расторжении договора – три месяца, но не будет нарушением, если это сделать и раньше.

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма предполагает аренду помещения у государства или органов местного самоуправления. На предоставление соответствующего жилья имеют право малоимущие семьи, военные, работники государственных структур. Заключаемое соглашение подлежит обязательной регистрации и предусматривает определенный порядок действий при его упразднении. Особое внимание следует уделить основаниям для аннулирования договоренности.

По взаимному согласию

Одним из основных начал гражданского законодательства является принцип свободы договора (ст. 1 ГК РФ). Среди прочего, он означает, что стороны вправе в любой момент изменить или прекратить любой договор, если в законе не сказано иного. И в том случае, если договор найма желают прекратить как наниматель, так и наймодатель, они вправе заключить между собой соглашение об этом – и действие найма прекратится.

Условия, на которых будет расторгаться договор в таком случае закон не определяет – они целиком остаются на усмотрение его сторон. При этом, если согласие обоюдное, стороны не обязаны руководствоваться ни одним из приведённых выше оснований – достаточно их воли.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ! Что ВАЖНО знать и помнить про ОБРЕМЕНЕНИЕ!

Соглашение

Обоюдная воля расторгнуть договор оформляется с помощью дополнительного соглашения. Единственное требование, которое к нему устанавливает закон – это оформление в том же виде, что и основной договор, то есть в простой письменной форме. В остальном стороны вольны писать его как угодно.

Однако на практике доп. соглашение обычно имеет следующую структуру:

Читайте также:  Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

  1. Название с отсылкой к основному договору.
  2. Место и время заключения.
  3. Личные данные обеих сторон, включая полные имена, адреса, при желании – паспортные данные.
  4. Чёткое и однозначное желание расторгнуть договор.
  5. Описание сопутствующих процедур (освобождения помещения, передачи ключей и т. д.).
  6. Порядок погашения задолженности или возврата переплаты (если наниматель платил авансом).
  7. Подписи сторон и их расшифровка.

ВНИМАНИЕ: Приведённая структура носит лишь ориентировочный характер. Стороны вправе указать в соглашении и другие пункты, не противоречащие закону.

Судебные разбирательства

При каких обстоятельствах действие перерастает в процесс, что проходит в суде? В судебном процессе контракт разрывается, когда этого требует лицо, снимающее жилье, или лицо, которое его сдает, при условии, что имеет место хотя бы один из случаев, предусмотренных законодательством. Например, когда условия съемного жилища непригодны для пребывания в нем.

К тому же законодательство предусматривает, что толчком для разрыва соглашения в судебном порядке может стать аварийное состояние жилья, которое сдается. Напоминаем, что инициатором этого при таких обстоятельствах имеют право выступить обе стороны.

Что касается конкретно наймодателя, то он лично может инициировать расторжение документа в судебном порядке. Причинами таких требований будет невыполнение нанимателем пунктов, указанных в соглашении, касательно платы за жилье.

Также весомой причиной выше упомянутых действий со стороны наймодателя будет незаконное поведение с имуществом со стороны нанимателя.

В результате разбирательств в судебных органах, судья по завершению процесса должен вынести свое решение. Многое зависит от сложившейся ситуации.

К примеру, суд может выделить нанимателю определенный термин для того, чтобы он возобновил или оплатил испорченное им имущество. ( Читайте на нашем сайте о том, для чего нужен страховой депозит при сдаче квартиры в аренду).

На такие действия дается и определенный термин, он не превышает одного года. За это время наниматель должен выправить ситуацию.

По любых сложившиеся негативных обстоятельствах наймодатель или наниматель могу обращаться в судебные органы. Вынесение остаточного приговора судьей должно быть выполнено в сроки, предусмотренные законодательством РФ.

Как нанимателю расторгнуть отношения?

В том случае, если наниматель желает прекратить отношения по найму, он должен действовать по следующему алгоритму.

Уведомление

Закон указывает, что наймодатель должен быть предупреждён о предстоящем расторжении договора. Срок на это предупреждение – три месяца и более. Если же требуется прекратить действие договора раньше, то расторгнуть его можно только по обоюдному соглашению в описанном выше порядке.

Составление акта и передача ключей

Следующим шагом должно быть составление приёмо-передаточного акта. Он готовится в произвольной форме, главное чтобы в нём было указано, в каком состоянии находится квартира после возвращения её наймодателю. Без этого документа вполне возможна ситуация, когда уже после завершения отношений по договору владелец квартиры потребует возместить ущерб и наниматель не сможет доказать, что ущерба никакого не было.

Сам по себе акт составляется примерно с такой структурой:

  • Название.
  • Дата и место составления.
  • Личные данные сторон.
  • Описание состояния квартиры – либо просто указание на то, что наймодатель претензий к нанимателю не имеет.
  • Подписи с расшифровкой.

Акт составляется в двух экземплярах для каждой из сторон. При желании стороны могут предусмотреть в нём и подписи свидетелей, которые подтвердят, что жильё находится именно в том состоянии, как описано.

Последним шагом является передача ключей. В самом простом случае наниматель просто передаёт их из рук в руки.

Читайте также:  Калькулятор среднедневного заработка при увольнении

ВАЖНО: Если есть подозрение, что в дальнейшем возможны претензии, передачу ключей лучше оформить с помощью примерно такого же акта – или хотя бы с помощью расписки. В ней наймодатель должен указать, что ключи получил все и в исправном состоянии.

Назначение соглашения

Причин, по которым контрагенты могут пожелать расторгнуть ранее заключенный договор, может существовать множество, в том числе и односторонних. Но если другая сторона выражает согласие, то инициатива все равно будет двусторонней.

Мнение эксперта

Волков Виктор Владимирович

Юрист с 8-летним стажем. Специализация — гражданское право. Опыт более 3 лет в разработке юридической документации.

Однако вопреки желаю контрагентов, условия договора продолжают действовать. Поэтому, во избежание потенциальных неприятностей, договор нужно расторгнуть.

Под потенциальными неприятностями можно понимать опасность недобросовестности любого из контрагентов. Например, арендодатель может потребовать от арендатора оплату за аренду, в то время как арендатор de-facto давно не пользуется арендованным объектом.

Однако de-jure он все еще арендует объект и обязан исполнять свои договорные обязательства по оплате.

В данном аспекте следует обратить внимание на одно существенное обстоятельство. Даже истечение срока действия договора не всегда является основанием для прекращения договора.

Например, договоры с возможностью их автоматического продления могут иметь неограниченный срок действия. И в судебной практике иногда всплывают такие «продленные» контракты, о которых арендатор давно забыл и вспомнил лишь после поступления иска о взыскании арендной платы за несколько лет.

Именно поэтому недействующий фактически договор должен быть расторгнут путем составления соглашения.

Как действовать владельцу?

Если прекратить отношения по найму хочет сам владелец квартиры, у него есть два основных варианта действий.

Без суда

В том случае, если наймодатель в договоре предусмотрел возможность одностороннего расторжения по своей инициативе, то в силу ст. 450.1 ГК РФ такое условие будет действительным. В этой ситуации наймодатель в установленный договором срок, отправляет уведомление об отказе от исполнения обязательств по договору найма, вправе требовать от нанимателя выселения, а также в порядке самозащиты права (ст. 12 ГК РФ) сменить в квартире ключи.

Кроме того допускается и расторжение договора по инициативе наймодателя, но с согласия нанимателя. Как именно это делается, описано выше.

Принудительное выселение

Если договориться миром не удалось, наймодатель может обратиться в суд с исковым заявлением и потребовать не только расторжения договора, но и принудительного выселения. Помимо описанных выше оснований, предусмотренных ГК РФ, в суд можно обращаться и если в договоре прописано право наймодателя на досрочное расторжение.

Порядок расторжения через суд будет следующим:

  1. Наймодатель готовит исковое заявление согласно ст. 131 ГПК РФ и оплачивает госпошлину.
  2. Иск и приложенные к нему документы по ст. 132 ГПК РФ (квитанция об оплате пошлины, копии договора, иные доказательства) направляются в суд по почте или же передаются в канцелярию суда лично.
  3. Иск принимается к рассмотрению, назначается время заседания.
  4. Судья соглашается с истцом и удовлетворяет его требования.
  5. После того как решение вступило в силу, истец вправе обратиться к судебным приставам и потребовать от них организовать принудительное выселение нанимателя в установленном порядке.

Общая информация

Данные лица могут заключить контракт по найму квартиры, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.

Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания. Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.

Каждая сторона автоматически, заключая акт становится субъектом гражданских–правовых отношений.

Объектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.

Им же может стать и другое недвижимое имущество.

Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.

Узнайте из нашей статьи о том, за что должен платить квартиросъемщик.

Главная / Исковые заявления / Жилищные иски / Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения

Просто выселить из квартиры человека, с которым оформлены договорные отношения по найму, невозможно. Выселение происходит только по решению суда, но для начала нужно расторгнуть договор найма. Воспользовавшись нижеприведенным образцом, можно с легкостью составить исковое заявление о расторжении договора найма самостоятельно. 

Скачайте образец и заполните его, взяв за основу прилагаемый пример:

Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения

 

Пример искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения 

Центральный районный суд г. Кемерово

650000, г. Кемерово, ул. Донская, 11 

Истец: Кактусов Петр Петрович,

проживающий по адресу:

650000, г. Кемерово, пер. Солнечный, д. 752, кв. 1111

тел. 89615786542 

Ответчик: Борисова Роза Юрьевна,

проживающая по адресу:

650000, г. Кемерово, ул. Радужная, д. 859, кв. 1233

тел. 89632589651 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 

Согласно договору дарения № 23561245 от 11.06.2006 года я, Кактусов П.П., являюсь собственником квартиры по адресу: г.Кемерово, ул. Радужная, д.859, кв. 1233.

20.12.2013 года я сдал внаем квартиру Борисовой Р.Ю. на шесть лет. По договору ответчица обязана вносить оплату за жилье на мой лицевой счет в банке ежемесячно до 30 числа.

Первые полгода платежи были регулярными и претензий к Борисовой Р.Ю. у меня не возникало. После ответчица произвела ремонт и перепланировку квартиры без согласования со мной. Кроме этого, перестала вносить оплату за квартиру. В телефонном разговоре она сообщила, что ремонт произведен в счет оплаты жилья и следующий платеж будет внесен после того, как исчерпается затраченная на ремонт сумма.

С доводами Борисовой Р.Ю. я категорически не согласен. Поэтому 20.12.2014 года я направил ответчице письмо, в котором потребовал досрочно расторгнуть договор и освободить нанимаемую квартиру. Ответа на требование я не получил.

Считаю, что своими действиями Борисова Р.Ю. нарушила условия, предусмотренные договором найма.

Руководствуясь статьями 69, 83 ЖК РФ, статьями 131-132 ГПК РФ, 

Прошу:

  1. Расторгнуть с Борисовой Розой Юрьевной договор найма жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Радужная, д. 859, кв. 1233.
  2. Выселить Борисову Розу Юрьевну из занимаемой квартиры по адресу: г. кемерово, ул. Радужная, д. 859, кв. 1233. 

Приложения:

  1. Копия искового заявления
  2. Квитанция госпошлины в суд
  3. Копия договора дарения
  4. Копия договора найма жилого помещения от 20.12.2013 года
  5. Банковская выписка по лицевому счету Кактусова П.П.
  6. Копия требования от 20.12.2014 года
  7. Ходатайство о вызове свидетелей 

15.05.2015                                                         Кактусов П.П.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Ситуация, приведенная в примере искового заявления, является одной из самых типичных.

Следует отметить, что условия предоставления жилья в коммерческий наем существенно отличаются от условий предоставления жилья в социальный наем. Соответственно, отличаются и основания расторжения таких договоров (подробно: договор найма жилого помещения).

Что касается коммерческого найма, то, как правило, в этих случаях, одно физическое лицо сдает в аренду другому физическому лицу свою квартиру за оговоренную плату.

Чтобы расторгнуть договор в суде, одной из сторон подается иск о расторжении договора найма, где указываются причины прекращения такого договора. Зачастую это несоблюдение условий соглашения. Иск нужно предъявить в районный (городской) суд по месту расположения спорного жилья. Обычно при рассмотрении судом такого рода дел затруднений не возникает. 

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Гораздо сложнее обстоят дела с расторжением договора социального найма.

Расторжение договора в судебном порядке допускается только по обстоятельствам, прямо указанным в законе, и исключительно по инициативе наймодателя, так как согласно Жилищному кодексу РФ выезд нанимателя из арендуемой квартиры в иное жилье говорит о прекращении договора по инициативе нанимателя.

Очень часто для прекращения такого типа договора в судебном порядке необходимо несколько властных актов соответствующих органов в качестве основания расторжения договора. Например, наниматели отказываются освободить жилье в подлежащем сносу доме и переселиться в предоставляемое взамен жилье. При предъявлении иска необходимо указать, какое конкретно жилье предоставляется взамен. 

Основания для одностороннего расторжения договора социального найма в судебном порядке

Такими основаниями являются:

  • нахождение жилья в подлежащем сносу здании
  • перевод жилого помещения в нежилое
  • признание жилья непригодным к проживанию
  • необходимость капитального ремонта жилого помещения
  • повреждение, разрушение жилья нанимателем и членами его семьи
  • регулярное нарушение прав жильцов, проживающих по соседству
  • изменение целевого назначения жилья
  • невнесение более полугода нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги
  • недопустимость совместного проживания детей и лишенных прав родителей 

Подготовить исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения

В зависимости от типа расторгаемого договора найма жилого помещения в иске указываются:

  • причины смены места жительства ответчиком
  • дата выезда
  • имеются ли личные вещи в спорном жилье
  • существовали ли препятствия в пользовании жильем
  • исполнение ответчиком финансовых обязательств
  • наличие иных жилых помещений у ответчика
  • исполнение ответчиком договора, а также другие причины, повлекшие расторжение договора найма жилья

В качестве доказательств по делу необходимо приложить текст договора найма, документы об оплате. Обстоятельства нарушений условий договора или выезда ответчика из жилого помещения можно подтвердить показаниями свидетелей.

Также нужно понимать, что принятое судом решение не является окончательным, и несогласная сторона имеет право подать апелляционную жалобу на решение суда.

ОФОРМИВ ОНЛАЙН-ЗАЯВКУ НА ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ ПРЯМО СЕЙЧАС, ВЫ ПОЛУЧИТЕ СКИДКУ 10%

Бесплатная консультация

Основы правового регулирования порядка расторжения договора найма жилого помещения закреплены в статье 61 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

Адвокат по жилищным делам в Минске: 220052, г. Минск, ул. Гурского, 46, пом. 310 тел.: +37529 569 85 66.

Основания для расторжения договора найма жилого помещения в РБ:

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения

Следовательно, соглашение о расторжении договора найма жилого помещения подлежит регистрации местными исполнительными и распорядительными органами.

Расторжение договора найма жилого помещения нанимателем в одностороннем порядке

По инициативе нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время в порядке, предусмотренном ЖК РБ, после выполнения всех принятых на себя обязательств (оплата найма квартиры за период до расторжения договора, погашение задолженности за коммунальные услуги и т.д).

В случае, если наниматель и члены его семьи выехали из занимаемого по договору найма жилого помещения, однако не оформили в надлежащей форме расторжение договора найма жилого помещения, Наймодатель вправе в судебном порядке обратиться с исковым заявлением о расторжении договора найма жилого помещения в связи с выездом нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение. При этом предварительное предупреждение со стороны наймодателя до предъявления иска о расторжении договора найма жилого помещения не требуется (п.9 ПП ВС от 26.06.2014 N 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда»).

В практике могут возникнуть ситуации, когда не все члены семьи нанимателя желают совместно с ним выехать в другое место жительства в результате расторжения договора найма жилого помещения по соглашению сторон (инициативе нанимателя). В таких случаях, при расторжении договора найма жилого помещения по соглашению сторон или по инициативе нанимателя один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия оставшихся проживать совершеннолетних лиц вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя жилого помещения.

После расторжения договора найма жилого помещения у Нанимателя и членов его семьи утрачивается право проживания. При расторжении договора найма наниматель обязан в течение трех суток освободить жилое помещение, если иной срок для добровольного выселения не был оговорен в соглашении.

В случае отказа в добровольном порядке освободить жилое помещение, бывший наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения Наймодателем

Данное основание имеет правовую специфику в связи с большой социальной значимостью охраны прав граждан на жилище.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут наймодателем, если наниматель (члены его семьи):

    • нарушают существенные условий договора найма (размер и сроки платы за пользование жилым помещением, коммунальные услуги и т.д. (пункт 1 статьи 50 ЖК РБ);
    • систематически (3 и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, используют жилое помещение не по назначению;
    • систематически допускают нарушение требований ЖК РБ, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

При этом особо стоит отметить, что если проживающие совместно с нанимателем члены его семьи не допускали данных нарушений, то один из совершеннолетних проживающих с письменного согласия остальных совершеннолетних членов семьи нанимателя вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя.

При расторжении договора найма жилого помещения РБ по требованию наймодателя предварительно необходимо направить нанимателю письменное предупреждение (уведомление) с указанием мотивов расторжения договора найма за один месяц до подачи иска. Месячный срок исчисляется с момента получения нанимателем письменного уведомления.

При подаче в суд искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения необходимо приложить документы подтверждающие факт соответствующего предварительного уведомления. Несоблюдения требований законодательства о предварительном уведомлении о расторжении договора найма жилого помещения является для суда основанием к вынесению решения об отказе в удовлетворении соответствующих искового требований.

В ряде случаев для расторжения договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и выселения нанимателя и членов его семьи может потребоваться согласие органа опеки и попечительства, если (часть вторая пункта 1 статьи 86 ЖК):

    • данные требования затрагивают права и законные интересы проживающих в жилом помещении или имеющих право на проживание несовершеннолетних, признанных находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите;
    • в жилом помещении проживают граждане, признанные недееспособными (ограниченные в дееспособности) судом;
    • жилое помещение закреплено за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.

Расторжение договора найма жилого помещения после его отчуждения новому собственнику

При переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения, новый собственник вправе принять решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения. В таком случае требуется предупредить нанимателя жилого помещения в письменной форме о принятом решении за один месяц. В течение этого срока наниматель обязан освободить жилое помещение. По истечении указанного срока наниматель жилого помещения, не освободивший жилое помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Требования о расторжении договора при переходе права собственности на жилое помещение не распространяются на служебные жилые помещения, а также на жилые помещения, переход права собственности на которые осуществлен в составе предприятия как имущественного комплекса.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры возможно по инициативе обеих сторон. При наличии оснований соглашение признается расторгнутым, а имущество должно быть возвращено арендодателю. Важно знать, как осуществляется процедура и какие проблемные моменты могут возникнуть.

Основания для досрочного расторжения договора аренды квартиры

В соответствии со статьями 619 и 620 ГК РФ с инициативой расторжения договора аренды могут выступить как арендодатель, так и арендатор. Чтобы процедура не нарушала прав каждой из сторон, предусматриваются законодательные основания для ее проведения.

Расторжение возможно в трех случаях:

  • обоюдное согласие обеих сторон;
  • судебный порядок по инициативе арендатора или арендодателя;
  • по основаниям, предусмотренным соглашением об аренде.

По инициативе арендатора

По закону расторжение арендатором возможно только при наличии оснований в самом договоре аренды.

К ним относят следующие ситуации:

  1. Арендодатель не предоставил имущество, которое он должен был передать после заключения соглашения.
  2. Создаются препятствия для полноценного использования имущества.
  3. Арендатору было передано имущество, не соответствующее условиям договора.
  4. Арендодатель не исполняет обязательства по проведению капитального ремонта в определенные договором или разумные сроки.
  5. Наступление непредвиденных обстоятельств, в результате которых имущество будет непригодным для использования.

Справка! Если в договоре аренды основания для расторжения отсутствуют, а также сторона желает прекратить отношения по другим причинам, необходимо обращение в суд или достижение согласия с арендодателем.

По инициативе арендодателя

Расторжение арендодателем предусматривается в соответствии с основаниями, отраженными в статье 619 ГК РФ.

Процедура проводится по нескольким причинам:

  1. Арендатор нарушает условия договора и использует имущество не по назначению. Например, жилое помещение переоборудовано в склад или коммерческую недвижимость. Важно, чтобы такие действия повлекли для арендодателя ущерб.
  2. Арендатор ухудшает имущество, переданное ему по договору. К таким ситуациям относят несогласованную перепланировку помещения.
  3. Систематически не вносятся платежи за использование имущества. За неуплату возможно не только расторжение договора, но и взыскание компенсации, штрафные санкции.
  4. Арендатор не осуществляет в срок проведение капитального ремонта помещения. Основание для расторжения можно использовать, если данный пункт имеется в самом соглашении.

Договор можно расторгнуть, если существенно изменились обстоятельства, при которых он заключался (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Для того чтобы провести процедуру, арендодатель должен направить в адрес арендатора уведомление о необходимости исполнения обязательств.

По соглашению сторон

При отсутствии у сторон претензий друг к другу можно мирно досрочно прекратить договор. Для этого составляется соглашение в письменном виде. Сделка признается расторгнутой с указанной даты.

Расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендатора и арендодателя

При желании обеих сторон прекратить сделку, необходимо составить соглашение о расторжении и оформить акт передачи имущества. По взаимному согласию процедура проводится без проблем.

При проведении процедуры по основаниям, отраженным в договоре, можно расторгнуть сделку в соответствии со следующим порядком:

  1. Инициатор направляет письменное уведомление второй стороне о прекращении соглашения.
  2. Ожидание ответа. На срок отводится 30 календарных дней.
  3. При согласии контрагента с выдвинутыми требованиями оформляется договор о расторжении.
  4. Составляется акт о передаче имущества владельцу.
  5. Если контрагент не согласен, требуется обратиться в суд.

Подавать уведомление о намерении расторгнуть договор нужно обязательно. Особенно важен данный шаг, если одна из сторон отказывается прекращать правовые отношения. Если уведомление не будет направлено, суд может отказать в удовлетворении требований по причине несоблюдения данного условия.

Важно знать, за сколько предупредить вторую сторону о своем решении. Документ передается не позднее, чем за 30 дней до даты расторжения. В некоторых договорах предусматривается 3-месячный срок.

Как составить соглашение о расторжении?

После получения уведомления арендатор или арендодатель принимают решение о дальнейших действиях. Если они согласны расторгнуть договор, составляется соглашение.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ документ оформляется в той же форме, что и договор аренды. Если первый документ заверялся у нотариуса и регистрировался в Росреестре, с соглашением о расторжении проводятся аналогичные процедуры.

Образец соглашения о расторжении

Законодательно установленной формы соглашения не предусматривается. При оформлении можно использовать данный образец:

Скачать образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды

В документе обязательно нужно отразить:

  • фамилию, имя, отчество, адрес проживания арендатора;
  • фамилию, имя, отчество, адрес проживания арендодателя;
  • основания, по которым стороны желают расторгнуть договор;
  • согласие обеих сторон на расторжение;
  • отсутствие претензий друг к другу.

Регистрация соглашения

При найме жилого помещения на срок до 5 лет, в соответствии со статьей 674 ГК РФ, регистрация договора не требуется. Если документ не регистрировался, то при составлении соглашения о расторжении также не нужно проводить процедуру.

При прекращении действия зарегистрированного договора требуется обраться в Росреестр. Расторжение производится по тем же правилам, как и заключение сделки.

Как расторгнуть договор найма квартиры через суд?

Судебное разбирательство проводится, если одна из сторон не согласна с требованиями второй.

Внимание! Подать иск можно не ранее чем через 30 дней, если ответа на уведомление от контрагента не поступило или не согласен с решением (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Документы

Вместе с исковым заявлением в суд необходимо передать пакет документов.

В него входят:

№ п/п

Наименование документа

1

Копия соглашения об аренде

2

Квитанция об оплате госпошлины

3

Отказ ответчика мирно расторгнуть договор (при наличии)

4

Доказательства нарушения обязательств ответчиком

Образец иска

Исковое заявление составляется в соответствии со статьей 131 ГПК РФ. При оформлении можно использовать данный образец:

В документе обязательно нужно отразить:

  • фамилию, имя, отчество, адрес проживания истца и ответчика;
  • наименование судебного органа;
  • требования расторгнуть договор;
  • основания для данного решения;
  • перечень прилагаемых документов.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения

Куда подавать?

При рассмотрении дел между физическими лицами подавать иск необходимо в районный суд. Если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, заявление рассматривается арбитражным судом.

Судебная практика

После вынесения решения договор расторгается. Но не всегда арендатор возвращает имущество. Поэтому при расторжении соглашения необходимо прописать еще требование вернуть квартиру. Кроме того можно потребовать выплату неустойки.

Например, Никулинский районный суд вынес решение в пользу истца с частичным удовлетворением требований. Гражданин требовал расторгнуть договор найма жилого помещения, выселить квартиранта, а также взыскать с него задолженность, неустойку и судебные расходы. Основанием для такого решения являлось систематическое отсутствие платы за аренду квартиры. Суд постановил, что сделка может быть расторгнута. Ответчика обязали выплачивать сумму долга и компенсацию расходов.

Вопросы наших читателей

Отвечаем на самые популярные вопросы, которые задают нашим юристам читатели.

Когда нужно подписывать акт приема-передачи при расторжении договора?

Акт подписывается в момент возврата недвижимости. Это осуществляется после того, как договор расторгнут. Если стороны составили соглашение, вместе с ним оформляется и акт. При судебном разбирательстве документ готовится в момент получения решения суда.

Размер госпошлины в суд при расторжении договора найма?

Размер госпошлины зависит от предъявляемых требований. Если просто расторгается договор, процедура не будет иметь имущественного характера. Госпошлина оплачивается в стандартном размере – 300 рублей.

При подаче иска госпошлина исчисляется как при подаче заявления имущественного характера, подлежащего оценке. Поэтому придется заплатить сумму, расчет которой производится в соответствии с ценой иска. Размеры приведены в статье 333.19 НК РФ.

Подводные камни

В процессе расторжения можно столкнуться с некоторыми трудностями:

  • отсутствие желания второй стороны мирно решить вопрос;
  • длительность процедуры, если контрагент не согласен идти навстречу (придется подавать уведомление и ждать не менее 30 дней);
  • сложности при составлении документов (соглашение, иск в суд).

Заключение

После рассмотрения темы стоит сделать несколько выводов:

  1. С инициативой расторжения договора аренды могут выступить как арендодатель, так и арендатор.
  2. Расторжение договора возможно по обоюдному согласию обеих сторон, а также по основаниям, предусмотренным документом. Если стороны не могут мирно решить вопрос, необходимо обращение в суд.
  3. При отсутствии споров оформляется соглашение.
  4. Если одна из сторон не согласна прекращать сделку, необходимо будет направить в ее адрес официальное уведомление. По истечении 30-дневного срока заявитель может обратиться в суд.
  5. Если документ не регистрировался в момент заключения в Росреестре, то при составлении соглашения о расторжении также не нужно проводить подобную процедуру.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры, если вторая сторона не идет на уступки, требует временных затрат. Юристы нашего сайта помогут вам правильно составить заявление в суд, а также проконсультируют по вопросам мирного урегулирования вопроса.

Оцените статью
Рейтинг автора
4,8
Материал подготовил
Максим Коновалов
Наш эксперт
Написано статей
127
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий