Купил квартиру, а бывшие хозяева не выписываются. Как решить проблему если есть прописанный человек?

Содержание

Поспешная продажа и покупка вторичного жилья может привести к неприятным последствиям. Дело в том, что процесс сделки длиться гораздо дольше, чем при покупке новой недвижимости. Большие хлопоты возможны в том случае, если объявляется позже большой долг по коммуналке, нелегальные ремонтные работы или, не дай бог, прописанный жилец.

Что сказано в законе про продажу квартиры с прописанным человеком

imageВажно знать действия по данной проблеме заранее. Еще на стадии заключения договора нужно уточнить насчет домовой книги. Оформив выписку из нее, Вы будете знать, какие лица еще прописаны в квартире.

Юридические организации советуют заказывать данную выписку расширенного варианта. Она дает сведения о лицах, приписанных на определенных обстоятельствах. К примеру, лица на срочной военной службе, отбывающие наказание по судимости, направленные в социальное учреждение.

По закону временно прописанные граждане должны быть выписаны из квартиры после совершения сделки.

Интересно, что добровольная выписка человека из квартиры осуществляется строго по желанию. Но при отказе нужно подавать иск в суд. Гражданский кодекс Российской Федерации информацию по заключению договоров данной категории регулирует в статьях с 549 по 558. Регистрация права собственности на недвижимость установлена Федеральным законом от 21.01.1997 года.

2016 года выписывать людей без их согласия запрещено. Эта проблема решается судебным путем.

Подача иска подробно описана в статьях от 131 по 134 ГПК РФ.

К сведению продавцов и покупателей:

  • Прописанные в договоре купли-продажи условия по выписке из квартиры в назначенный срок могут быть нарушены ответственным лицом.
  • Часто жильцы без права собственности, но с пропиской и не знают о сделке. Далее они пытаются вернуть право на проживание, также обращаясь за помощью в суд.

Как быть с прописанным несовершеннолетним человеком при продаже квартиры?

imageСуществуют правила, утвержденные Гражданским кодексом, относительно прописанных жильцов в квартире. Но каждое правило имеет исключения.

Выписать из квартиры в судебном порядке нельзя:

  • Человека, унаследовавшего право на пользование жилплощадью;
  • Лиц, отказавшихся от части квартиры в пользу других;
  • Несовершеннолетнего.

Возраст несовершеннолетнего разбивается на категории:

  • До 14 лет;
  • От 14 и до 18 лет.

Важно знать данные исключения. Дело в том, что абсолютно любая квартира, выставленная на продажу с прописанным в ней ребенком, не должна рассматриваться как вариант даже в теории. Такие предложения обходят стороной.

Случается, что дети или подростки имеют право собственности на часть недвижимости. Продавать квартиру с долей ребенка можно при участии органов опеки. Однако несовершеннолетнему необходимо предоставить жилье, аналогичное предыдущему.

Если при продаже не выполнять данное законное требование, то ребенок или подросток будет жить с вами по закону.

Как правильно заниматься покупкой и продажей

Обращайте внимание на документы. Это самое важное! Помните, что покупателю квартиры нужно обязательно самому сверять паспортные данные у владельца. Федеральная миграционная служба имеет интернет-сервис, благодаря которому можно за несколько минут сверить документы через сеть.

Опытные юристы и риэлторы рекомендуют узнать насчет психического здоровья собственника, стоит ли он на учете в психоневрологии. Иначе, так сказать, «больной» хозяин по документам может значиться недееспособным. Сделку могут сорвать его родственники. Хорошо, если это произойдет до передачи денежных средств и задатков.

Подозрительный вариант при продаже – это лицо, действующее по доверенности. Достоверность и законность доверенности можно узнать только в нотариальной конторе.

Занимаясь продажей, важно знать, что больше прав всегда у покупателя. Гражданский кодекс на его стороне. Собственнику и продавцу в одном лице нужно понимать, что все прописанные в квартире обязаны освободить жилплощадь после завершения сделки.

Выписывать судебным решением не разрешено детей, пенсионеров и инвалидов. К тому же, суды длятся очень долго, ведь лишать человека официальной прописки нет желания даже у органов правопорядка. Принудительная выписка на практике длится год, иногда и полтора года.

Можно ли продать жилье с прописанным человеком?

Перед покупкой или продажей квартиры с прописанным человеком нужно выяснить обязательства, которые согласуются с покупателем до сделки. Обязательства фиксируют на бумаге в договорной форме. В документе должны быть четкие сроки на выписку граждан, также все нюансы, которые касаются каждого из проживающих.

К сведению покупателя:

Данный вид сделки с недвижимостью имеет долю риска. Разберем несколько ситуаций:

  1. Стандарт. У бывшего владельца нет варианта для смены постоянной регистраци2и до закрытия сделки. Он подтверждает в письменном виде этот факт и обязуется закрыть регистрацию в конкретный период времени.
  2. Судебное решение. Выписать людей из квартиры можно только через суд без согласия.
  3. Обременение. В квартире прописаны люди, но не проживают по данному адресу. Выписать без согласия нельзя.

Для понимания ситуации, нужно знать конечный результат продажи. Проще говоря, как цель интересует собственника.

К примеру, его интересует максимальная стоимость не обремененной квартиры. Или же заниженная стоимость из-за граждан, выписать которых нельзя моментально, потому что за ними сохраняется право на прописку независимо от желания хозяина квартиры.

Что делать в случае покупки квартиры с прописанным жильцом?

Ни один благоразумный человек не хочет тратить время, деньги и нервы на разбирательства из-за купленного жилья с «постояльцем» в качестве прописанного человека. По закону продавец квартиры обязан извещать обо всех прописанных и проживающих лицах в его квартире до заключения договора.

В случае если не было заявлено обо всех проживающих, то договор можно считать неправомерным и неподписанным. Новый владелец имеет право на возврат жилья старому собственнику, и вернуть свои деньги.

Без суда данная процедура невозможна. Иск на недобропорядочного продавца должен содержать требование возврата суммы в полном размере из-за не заключенного договора.

Важно знать, что договор на покупку квартиры составляется между покупателем и собственником квадратных метров. Если в нем описаны конкретные сроки по выписке всех зарегистрированных, то подпись ставится только собственником. Все те, кто имеет прописку в объекте продажи, не несут ответственность перед покупателем. Продавец отвечает за их действия.

Кого нельзя выписать перед продажей или покупкой. Как обременение скажется на цене

В данных вопросах можно полагаться на статистику от юристов и риелторов. Из-за сложностей с выпиской части граждан из продаваемой квартиры, цены снижаются на 15-20%. Такие сведения только из официальных данных, а ведь возможны более суровые уценки обремененного вторичного жилья.

Очень часто в квартирах перед покупкой и продажей невозможно выписать бывшую супругу или супруга, а также близких и дальних родственников. Реже встречаются друзья владельца. И крайне редко граждане, получившие регистрацию за финансовое вознаграждение.

Интересно то, что большая часть квартир с уценкой и обременением возникает из-за семейных разногласий, разводов. Очень часто супруги не могут договориться мирно и переходят на крайние меры, себе в убыток.

Сносный вариант для проблемной квартиры – это прописанный дееспособный человек. Однако он не желает или не имеет возможности отказаться от своей регистрации. А именно:

  1. Прописанный бывший супруг, не претендовавший на квартиру до заключения брака.
  2. Лицо, не отказывавшееся от приватизации по данной жилплощади.
  3. Не состоит в родстве с хозяином и не претендует на квартиру.
  4. Вовсе не проживает по данному адресу и не приносит затрат.

Как правильно выселить жильца из приобретенной жилплощади

Снимать с регистрации можно как досудебным, так и судебным порядком. Иногда конфликтующие с хозяином лица, без претензий и требований меняли место жительства при продаже. Но чаще для ускорения процесса необходима скромная взятка для гражданина с «претензией». Данные проблемы зависят от конкретных житейских обстоятельств.

Интересно, что менее эмоциональные разбирательства переходят в досудебную стадию. В этих случаях каждый из участников конфликта претендует на лучшую долю.

Судебное решение, как говорилось ранее, может длиться от 4 месяцев и до 3 лет. Все зависит от дополнительных факторов. К примеру, привлечения общественности или дополнительных исков. Иногда случаются и апелляции.

Наиболее популярные вопросы, возникшие при продаже жилплощади с зарегистрированными лицами

Подарили квартиру, а в ней прописан человек, являющийся родственником. Родственник не проживает. Имею ли я право его выписывать для продажи жилья?

Согласно статье 292 ГК РФ, смена права собственности не является поводом для прекращения права пользования. В случае если родственник не имеет возможности прописаться где-либо еще, законных оснований нет. Но даже подаренная квартира является собственностью, соответственно, можно составлять иск в суд на выселение.

Развелись с мужем. Бывший супруг зарегистрирован в квартире. Можно ли его выписывать?

Можно в случае, если ваша квартира приобретена до регистрации брака. Можно выписать без согласия бывшего супруга. Нужно составлять иск о выселении.

Особенности покупки квартиры с прописанным в ней человеком – комментирует юрист

На видео Олег Сухов разъясняет основные моменты, которые важно знать тем, кто планирует или уже приобрел квартиру с прописанным в ней человеком.

При продаже квартиры одним из существенных обстоятельств для обеих сторон сделки является наличие в ней прописанных граждан.

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.

Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.

Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.

Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет. А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Как выписать

Условие о том, что в жилом помещении имеется прописанный, который в будущем сохранит право проживать в нём, является обязательным. Если договор не содержит указания на таких лиц, то сделка попадает под категорию ничтожных, в результате чего происходит возврат уплаченной суммы новому владельцу, а квартиры — прежнему.

Однако обязать продавца указывать просто прописанных лиц, которые такое право не сохраняют, нельзя, закон не относит это к числу существенных условий. Тем не менее, в тексте договора лучше указать следующее: «Данные гражданина, который обязуется освободить квартиру и выписаться до…».

Нужно понимать, что наличие в договоре указанного обязательства прописанных лиц не гарантирует, что они это сделают.

Далее развитие событий возможно по двум вариантам:

  1. Прописанные люди идут в органы миграционной службы самостоятельно и пишут заявление с просьбой снять с прописки по месту жительства или подают его в электронном виде. Органы учёта рассматривают заявления за три дня и выписывают.
  2. При отказе от добровольной выписки собственник может это сделать исключительно на основании судебного решения. По которому гражданин выселен или его признали лицом, утратившим право пользования. В суде придётся доказывать, что человек:
    • имеет иное жильё;
    • не участвует расходах общего имущества дома и обслуживании квартиры в виде несения расходов за коммунальные услуги;
    • проживает с другой семьёй;
    • выехал в другой город для постоянного проживания, работы.
  3. Были выявлены обстоятельства неправомерности действий органов учёта при прописке или предоставлены ложные сведения и документы.

Существуют категории граждан, не подлежащих выписке.

Категории граждан, которых нельзя выписать

Существует общее правило при продаже квартиры. И оно таково: при отчуждении недвижимости и передаче права на него новому владельцу, что может быть подтверждено только фактом регистрации в Росреестре, все прописанные родственники бывшего владельца, а иногда лица, не являющиеся родными, теряют возможность пользоваться объектом, а у последующего собственника есть все основания требовать выписки указанных лиц.

Но существует ряд изъятий из названного правила.

Что нужно знать покупателю, при продаже квартиры по доверенности, чтобы избежать рисков при покупке новой жилплощади. Можно ли продать квартиру в ипотеке подробнее тут. В статье изложены несколько способов отчуждения ипотечного жилья.

Выписка невозможна при любых обстоятельствах даже при смене собственника тогда, когда:

  • Лицо в период приватизации было прописано в квартире и написало письменный отказ от приватизации. Верховный Суд РФ имеет однозначную позицию на этот счёт: невозможно удовлетворить иск с просьбой прекратить пользоваться жильём и выписать того, кто был полноправным пользователем квартиры наряду с тем, кому она принадлежала по ордеру. Даже наличие у такого человека своего угла для проживания, своей собственности, и даже сроки давности (большой поток приватизации был в 1990 годах) не имеют значения в суде. Может возникнуть ситуация, когда объект уже неоднократно перепродавался, даже здесь такая категория граждан вправе претендовать на пользование.
  • Гражданин пользуется помещением в связи с указанием умершего собственника квартиры об этом в своём завещании. Это то, что именуется завещательным отказом. Такое лицо имеет право оставаться пользоваться жильём до момента, указанного наследодателем. Обычно — пожизненно.
  • Гражданин, получающий содержание по договору пожизненного содержания с иждивением. Заключение такого договора, являющегося разновидностью договора купли-продажи, порождает обязанность покупателя предоставить в пользование данное жилое помещение получателю ренты (продавцу) пожизненно.
  • Бывший член семьи собственника (супруг после развода), если отсутствует возможность переехать в другое место, нет другой собственности, а также средств для снятия жилья. У такого человека есть право просить в суде отсрочить своё выселение, а также выписку. Суд может разрешить ему оставаться в квартире бывшего супруга максимум до года, после чего выписка возможна.
  • Лица, внёсшие плату (иначе говоря, пай), даже частично, за кооперативную квартиру, которые прописаны в ней, также не подлежат выселению. Они считаются собственниками, даже если документа о регистрации нет.
  • Дети, оставшиеся без родительского ухода и опекуна. Продажа в этом случае возможна только если несовершеннолетнему будет предоставлено жильё, как минимум, не хуже прежнего, как максимум — более лучшего по характеристикам того помещения, из которого планируется выписка. В органы опеки необходимо предоставить документы, подтверждающие обеспечение несовершеннолетнего новым жильём либо, как правило, уже в виде оформленных документов на иную квартиру.

При отказе от добровольной выписке, нужно обращаться в суд.

Подводя итоги вышесказанному, отметим, что продать квартиру с обременением при отсутствии согласия тех, кто в ней прописан, можно, но их наличие существенно повлияет на оборотоспособность и цену недвижимости, а также на скорость продажи. Так как большинство покупателей хотят купить «чистую» квартиру. Тем более для первоначального собственника выписка и выселение по суду может оказаться более простой задачей, чем для покупателя.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.

Нередко при оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости возникает вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным человеком в ней.

При регистрации самой сделки не требуется документ о том, кто фактически прописан в квартире. Поэтому оформить такую сделку можно.

Но нужно понимать, что регистрация и право собственности – различные понятия. Регистрация человека по указанному адресу дает право только проживать в квартире.

А право собственности дает право не только владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, но, в том числе и решать, кто будет зарегистрирован в данной квартире, а кто выписан.

Законодательство

Зачастую встречаются такие ситуации, когда в квартире прописано много человек. И при организации сделки купли-продажи такого имущества возникает вопрос, может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных граждан.

Законодательством предусмотрен такой порядок:

  1. Для осуществления сделки купли-продажи совместного имущества требуется согласие всех собственников.
  2. Для осуществления сделки купли-продажи доли в имуществе требуется согласие тех, кто совместно с собственником владеет этой долей. Остальные долевые владельцы имеют приоритетное право выкупа этой доли. Без соблюдения приоритетного права выкупа другие дольщики имеют право оспорить совершенную сделку и выкупить долю на этих же условиях.

Таким образом, согласие требуется только собственников этого жилья. Получается, что законом предусмотрена продажа квартиры с прописанным человеком.

Важно помнить, что в российской практике выделяют в 2 вида собственности на жилье:

  • совместная;
  • долевая.

Совместная собственность образуется между супругами в процессе приобретения ими имущества в браке на средства семейного бюджета.

При этом совершенно не важно, кто из супругов официально по документам оформлен собственником. Если жилье было приобретено в браке, то при совершении сделок с ним требуется согласие второго супруга.

Исключением может быть составленный ими брачный договор, предусматривающий иное разделение прав собственности на совместное имущество. В этом случае права каждого будут определяться согласно данному соглашению.

Долевая собственность предусматривает выделенные доли каждого владельца жилья. В соответствии с полученными ими правами собственности, они имеют право продать каждый свою долю.

Но при этом обязательно должен быть соблюден преимущественный порядок выкупа другими дольщиками.

Порядок продажи

Если осуществляется продажа одной доли, то собственник обязан письменно уведомить каждого долевого собственника жилья о том, что он желает продать свою долю.

В этом извещении обязательно должны быть прописаны основные условия сделки:

  • порядок оплаты (отсрочка, предоплата, авансовый платеж, задаток);
  • стоимость продаваемой доли;
  • прочие значимые обстоятельства.

Если этот порядок не был соблюден, то другие дольщики имеют право оспорить совершенную сделку в суде и признать ее недействительной. В этом случае они должны будут выкупить эту долю на таких же условиях.

Для того чтобы доказать, что порядок извещения о продаже был соблюден, продавец должен получить подпись каждого долевого собственника на копии извещения. Там же ставится и дата получения данного документа.

С момента получения у дольщика есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. В случае игнорирования и непредставления ответа в установленный срок, а также при отказе от покупки продавец получает право продать долю третьим лицам.

Такое извещение может быть предоставлено лично в руки, но и отправлено по почте с уведомлением. Даже если другой собственник его не получит, продавец сможет доказать в суде, что сделал все, чтобы известить его о продаже доли.

Нюансы выписки из квартиры

Данная процедура имеет определенные нюансы, связанные с продажей жилья и наличие прописки в ней у человека. Можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек не собственник?

Как уже было сказано выше, данная сделка не предусматривает наличие согласия прописанного человека, если он не является собственником жилья. Кроме этого собственник имеет право выписать такого человека в любой момент из своей квартиры.

Но здесь есть некоторые нюансы. Не во всех случаях собственник может выписать человека из своего жилья.

К исключающим обстоятельствам относятся следующие моменты:

  • если данный супруг имеет право владеть квартирой на правах совместной собственности;
  • если данный жилец был зарегистрирован в квартире на условиях социального найма и добровольно отказался от участия в приватизации жилья;
  • если зарегистрированный человек является несовершеннолетним и снятие с учета нарушит или ущемит его права;
  • если в квартире зарегистрирован взрослый человек с несовершеннолетним ребенком, а собственник жилья не является родителем этому ребенку.

Данные условия помешают человеку осуществить возможность снятия с регистрации данных людей. Второй супруг в любой момент может оспорить совершенную сделку, даже если она будет оформлена без его согласия.

Хотя в 2021 году сделки купли-продажи недвижимости с участием нескольких долевых собственников обязательно должны быть заверены нотариусом.

А нотариус, в свою очередь, обязан проверить все нюансы относительно прав собственности на данное жилье других родственников.

Приватизация

Под данной процедурой понимается безвозмездная передача прав собственности на недвижимость от государства человеку.

Обязательным условием является то, что человек должен проживать в этой квартире по договору социального найма или ордеру.

Если он имеет право на проживание в таком жилье, то он может воспользоваться правом на приватизацию жилья.

Такая возможность предоставляется гражданам только один раз в жизни, за исключением тех случаев, когда человек участвовал в приватизации в несовершеннолетнем возрасте.

По закону в приватизации жилья обязаны участвовать все граждане, прописанные в квартире. Если они не имеют права на участие, например, потому что уже приватизировали какую-либо недвижимость, то сделка осуществляется без их участия.

В тех случаях, когда один из зарегистрированных человек, имеющих право на получение части собственности, не желает участвовать в приватизации жилья, он должен написать письменный отказ.

Без такого документа проведение данной процедуры невозможно.

С согласия прописанного противника приватизации остальные жители вступают в права собственности на квартиру.

А этот гражданин имеет пожизненное право проживания в ней.

Никто из собственников не имеет прав на его выселение, даже если жилье будет продано другим владельцам.

Выселение несовершеннолетних

Законом очень строго охраняются права несовершеннолетних граждан. Поэтому выселить их в никуда невозможно. Для снятия такого гражданина с учета требуется моментальная его регистрация по другому адресу.

При этом количество жилой площади не должно быть меньшей той, где он был до этого зарегистрирован.

Несовершеннолетние дети до 14 лет не могут быть прописаны отдельно от родителей или своих официальных представителей. Поэтому осуществить выписку взрослого человека, зарегистрированного с ребенком также невозможно.

Один супруг может выписать второго только при условии, что квартиры не считается их совместной собственностью. При этом ребенок должен остаться проживать с одним из родителей.

Для оформления процедуры снятия с учета несовершеннолетнего гражданина потребуется получить предварительно согласие органов опеки. А эти сотрудники должны убедиться, что права ребенка данной ситуацией не нарушаются.

Все эти нюансы не дают так просто выписать человека из квартиры. Но сама регистрация жителя не мешает оформлению сделки купли-продажи.

Сделка купли-продажи

Если заверять любую сделку купли-продажи у нотариуса, то он обязательно запросит выписку из домовой книги, либо саму домовую книгу (для частного дома), чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных жителей в продаваемой недвижимости.

Однако за услуги нотариуса придется платить. А в настоящее время еще не все сделки подлежат обязательному нотариальному заверению.

В 2021 году обязательному заверению подлежат только сделки с недвижимостью, где присутствуют интересы несовершеннолетних граждан, а также других долевых собственников.

Во всех остальных случаях участники данных правоотношений могут сэкономить и не заверить сделку у нотариуса.

Поэтому в некоторых случаях покупатель может не запросить по собственной неграмотности такую выписку и не узнать заранее о том, что в квартире числятся зарегистрированные жители.

Некоторые собственники не хотят лишний раз утруждать себя снятием с учета человека, особенно если сам этот человек не желает или не может по объективным причинам присутствовать при данной процедуре.

Тогда возникает вопрос, как продать квартиру с прописанным человеком? Тут есть 2 варианта:

  1. Этот факт можно скрыть, если сам покупатель не требует документального подтверждения о количестве зарегистрированных жителей. Но в случае выяснения обмана покупатель будет вправе расторгнуть договор и признать его в суде недействительным.
  2. Данный факт можно сразу озвучить покупателю и предоставить хорошую скидку на недвижимость. Некоторые покупатели могут сами организовать снятие с учета данного человека, получив хорошую выгоду от сделки.

В этом случае выбирать должен сам продавец, какой вариант его больше устраивает. А также сам покупатель должен помнить об этом нюансе. И обязательно надо проверять, кто зарегистрирован в квартире.

Нельзя верить на слово продавцу. Надо взять данную выписку, убедиться в том, что это совершеннолетний гражданин. А также надо узнать, на основании какого права он имеет данную регистрацию.

Помимо этого важно помнить, что любой зарегистрированный родитель имеет право прописать вместе с собой ребенка.

При этом ему даже не потребуется согласие собственника. А выписать в этом случае такую пару будет уже намного сложнее.

Принудительное снятие регистрации

Также важно знать, если купил квартиру с прописанным человеком, как выписать его из нее. Не всегда выгодная сделка для покупателя может оказаться для него выгодной. Важно учитывать все вышеперечисленные обстоятельства.

Существует несколько вариантов снятия с учета. Во всех случаях такая процедура без согласия человека осуществляется через суд.

Возможны следующие варианты:

  1. Если человек не имеет прав на пожизненное проживание в жилье, а просто избегает процедуры снятия с учета, новому собственнику достаточно только обратиться в суд и представить все необходимые документы, подтверждающие его право на выписку данного гражданина.
  2. Если человек имеет право пожизненного проживания в данном жилье, его можно выселить только при определенных условиях. Для этого нужно обратиться с заявлением в муниципалитет. В заявлении должны быть указаны веские причины, установленные законодательством для выселения. Только в этом случае муниципальные органы могут обратиться в суд и принудительно снять человека с регистрации.
  3. При регистрации в квартире несовершеннолетнего гражданина, который имеет в собственности другую недвижимость, либо его родитель имеет другую недвижимость, новый собственник может обратиться в суд с целью принудительного выселения такого ребенка со своим родителем. Однако сам отец или мать не могут выселить принудительно ребенка из собственного жилья без автоматической регистрации несовершеннолетнего по адресу регистрации другого родителя.

Сама по себе процедура принудительной выписки представляет собой следующий алгоритм действий:

  1. Сбор необходимых документов, подтверждающих право на выселение зарегистрированного жителя.
  2. Подача заявления в суд, либо в администрацию населенного пункта, чтобы она обратилась с заявлением в суд.
  3. Участие в судебном процессе и доказывание своих прав на выселение данного гражданина.
  4. Получение судебного решения о снятии с учета человека.
  5. Подача заявления в регистрирующие органы с предоставлением полученного судебного решения и некоторых других обязательных документов для снятия с учета проживающего жителя.
  6. В течение нескольких дней данный гражданин будет выписан из квартиры, о чем будет сделана соответствующая запись в домовую книгу.

В таком порядке осуществляется снятие с учета зарегистрированного человека без его согласия.

Эта процедура может длиться несколько месяцев, поэтому некоторые собственники не желают ей заниматься. Им удобнее сделать скидку на продаваемое жилье и переложить эту процедуру на нового владельца.

Условия для снятия с регистрации пожизненного арендатора

Если человек получил право на проживание в жилье от муниципалитета, то и лишить такого права его может только сам муниципалитет через суд.

Для этого должны быть веские основания, прописанные в законе. Сюда относится:

  1. Постоянное проживание человека по другому адресу. В этом случае он может быть снят с учета, если это будет документально доказано в суде. Однако в любой момент данный человек может оспорить свою незаконную выписку и вернуться по месту проживания.
  2. Задолженность по ЖКХ, составляющая срок более полугода. При жестком нарушении обязательств по оплате коммунальных услуг человек может быть выписан из арендуемого им жилья. Но в этом случае он не должен сделать ни одного платежа за 6 месяцев. При этом администрация обязана попробовать решить этот вопрос в досудебном порядке в виде направления претензии человеку. Если жилец нерегулярно, но все же оплачивает коммунальные платежи, то ему могут только приостановить подачу этих услуг до полной их оплаты.
  3. При обнаружении у жильца в собственности другого имущества.
  4. При использовании жилого помещения не по прямому назначению для проживания, а для офиса, склада, передержки животных и прочих нужд.

Все эти обстоятельства могут послужить основанием для лишения человека права пожизненного проживания по определенному адресу.

Однако муниципалитет всегда должен предварительно решать эту проблему в досудебном порядке, поэтому мало кто из жильцов допустит своего выселения.

Похожие статьи:

  • Как временно прописать человека в своей квартире?
  • Чем отличается временная прописка от временной регистрации?
  • Как прописать человека в муниципальную квартиру?
  • Может ли собственник продать квартиру, если в ней прописан ребенок?
  • Оплата коммунальных услуг, если прописан, но не проживаешь

Последнее обновление: 06.03.2021

На рынке недвижимости бывают ситуации, когда в процессе продажи квартиры, жильцы не снимаются с регистрационного учета, и остаются прописанными в квартире на момент сделки. Когда такое бывает? Что делать Покупателю в этом случае? Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, а потом самостоятельно выписать их оттуда?

Это зависит от ситуации. Чаще всего Продавцы выписываются сами после сделки, иногда Покупатель выписывает их принудительно (через суд), но бывает и так, что выписать прежних жильцов нельзя. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Покупка квартиры с прописанным человеком – довольно частая практика на рынке недвижимости. Тем не менее, для Покупателя это дополнительный риск (обременение), если он не выяснит некоторые сведения (о них ниже), и не предпримет соответствующих мер, чтобы это обременение устранить.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры, и нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Читайте также:  Готовая квартира или покупка на этапе строительства?

Когда квартиру покупают с прописанными в ней людьми?

Наше законодательство не запрещает продавать жилую недвижимость с прописанными в ней людьми (как собственниками, так и не собственниками). Регистрация по месту жительства дает только право пользования жилплощадью, и может не иметь ничего общего с правом собственности на эту площадь (подробнее об этих правах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Покупка квартир с прописанными там людьми происходит, как правило, в трех случаях:

  1. Продавцам на момент сделки некуда выписаться, они выписываются уже после продажи в купленную альтернативную квартиру или загородный дом. Это условие прописывается в Договоре купли-продажи квартиры.
  2. Покупатель не проверил перед сделкой Выписку из Домовой книги или ЕЖД, и после покупки с удивлением обнаружил в квартире прописанных жильцов. Условий об их выписке в договоре не было (промах Покупателя).
  3. Покупатель сознательно приобретает квартиру с прописанным в ней человеком, позволяя ему там оставаться (согласно условиям договора).

Первый случай – самый распространенный. Продавец и его семья, прописанные в квартире, меняют ее на другую, совершая так называемую альтернативную сделку купли-продажи. На момент продажи своей квартиры, Продавцы остаются в ней прописанными. Условие о снятии их с регистрационного учета указывается отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры и обосновывается законом (п.2, ст.292, ГК РФ).

Второй случай – хуже для Покупателя. Правда, выход есть. На основании той же статьи закона он может подать иск в суд на принудительную выписку членов семьи Продавца из проданной квартиры. Судебная практика в таких случаях показывает, что решение принимается, обычно, в пользу Покупателя. Для работников паспортного стола это решение суда будет служить основанием для принудительной выписки жильцов из проданной квартиры.

Третий случай – относительная редкость на рынке. Это касается покупки квартиры по Договору пожизненной ренты (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии). Здесь Покупатель сознательно оставляет прописанным в квартире прежнего собственника, да еще и платит ему ренту. За это он получает квартиру в свою собственность по цене значительно ниже рынка.

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Можно ли купить квартиру не гражданину России – ответ в этой заметке.

«Вечные жильцы» в купленной квартире – кто они?

Всегда ли купив квартиру с прописанными людьми, Покупатель может быть уверен, что они снимутся с регистрационного учета после сделки, или их можно будет выписать принудительно через суд? Нет, не всегда!

Закон позволяет некоторым гражданам иметь пожизненное (бессрочное) право на проживание в квартире, даже если у нее сменился собственник. Это право превращает их в «вечных жильцов» и головную боль для Покупателя. Выписаться эти жильцы могут только по собственному желанию.

И у кого же есть такое право?

Существует несколько категорий таких персонажей с «вечной пропиской»:

  • Члены семьи собственника, отказавшиеся от приватизации квартиры, но оставшиеся в ней прописанными;
  • Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой (в т.ч. когда их забрали в детдом) – для их выписки может потребоваться разрешение Органов опеки и попечительства;
  • Супруги (в т.ч. бывшие), если в их брачном договоре есть пункт о пожизненном проживании одного из них (не собственника) в квартире другого (собственника); то же касается и случая с Соглашением о разделе общего имущества супругов:
  • Наследники умершего собственника квартиры, если их право проживания в ней указано в завещании (см. «завещательный отказ»);
  • Пайщики ЖСК и члены их семей (не собственники), которые участвовали в выплате пая, а затем прописались в кооперативной квартире.

Этих жильцов не получится выписать даже через суд. Поэтому если при покупке квартиры, среди прописанных людей Покупатель обнаружил кого-либо из этих категорий граждан, то лучше отказаться от сделки, либо требовать снятия их с регистрационного учета ДО продажи. Иначе придется смириться с тем, что купленная квартира фактически станем коммуналкой с неожиданными соседями.

Для всех остальных прописанных по данному адресу лиц (собственников и членов их семей) будет действовать условие обязательной выписки (снятия с регистрационного учета) после продажи квартиры, в соответствии с законом (см. № статьи выше) и условиями договора.

Какие бывают обременения на квартиру? Что нужно знать Покупателю об обременениях – см. по ссылке в Глоссарии.

Я купила дом, а там уже был прописан человек. Могу ли я без его согласия выписать его?

Добрый день. Я купила дом, а там уже был прописан человек. Могу ли я без его согласия выписать его?

image

Адвокат Антонов А.П.

Читайте также:  Приобретение жилья в кредит: как работает закон, нюансы

Добрый день!

Снятие с регистрационного учета («выписка») без согласия лица возможна, только если это лицо не имеет долю в праве собственности на квартиру. Но и при отсутствии доли это возможно только в судебном порядке при наличии следующих оснований (п. 31 Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации»: Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства — на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства (в письменной форме или в форме электронного документа). При регистрации по новому месту жительства, если гражданин не снялся с регистрационного учета по прежнему месту жительства, орган регистрационного учета в 3-дневный срок обязан направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по прежнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного учета; … г) признания безвестно отсутствующим — на основании вступившего в законную силу решения суда; д) смерти или объявления решением суда умершим — на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке; е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации — на основании вступившего в законную силу решения суда; з) изменения гражданином, указанным в пункте 26(1) настоящих Правил, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального района, по адресу местной администрации поселения которого он зарегистрирован по месту жительства, — на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, подтверждающего ведение гражданином кочевого и (или) полукочевого образа жизни; … к) выявления факта фиктивной регистрации гражданина по месту жительства в жилом помещении, в котором этот гражданин зарегистрирован, — на основании решения органа регистрационного учета в порядке, установленном Министерством внутренних дел Российской Федерации. Согласно ст. 31 Жилищного кодекса, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 — 4 настоящей статьи. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения. Согласно ст. 292 Гражданского кодекса, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Таким образом, при продаже квартиры новый собственник может принудительно снять всех зарегистрированных лиц с регистрационного учета.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Остались вопросы к адвокату? Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Оцените статью
Рейтинг автора
4,8
Материал подготовил
Максим Коновалов
Наш эксперт
Написано статей
127
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий