Лучшие юристы, юридические фирмы Москвы по взысканию неустойки по ДДУ. Официальный рейтинг Москвы

image

ждун ждет неустойку

Время чтения: 20 минут

 Статья объемная, если коротко – то подавать иск к застройщику нужно как только появилась просрочка сдачи квартиры. Взыскивать реально и обязательно, если нужны лишние деньги. В статье об основных вопросах по неустойке. Для жителей Крыма бонус – небольшая аналитика по застройщикам.

Как зарабатывает застройщик на сроках сдачи

Проблема дольщика со сроками получения жилья — его личная. Деньги за квартиру застройщик начал получать еще на этапе котлована. Предприимчивые спекулянты, не опасаясь 13% налога, распродают квартиры как только общей массе населения становиться понятно, что жилье в удобном месте и стоит своих денег. Как правило, это происходит на этапе возведения первых четырех этажей. Из обычных смертных – это те люди, которые в ситуации с застройщиком в самом выигрыше.

За каких – то полгода капитализация достигает в 0,5 – 1,5 миллиона рублей. Застройщик так же реализует квартиры самостоятельно. Обычно он это делает через фирму — девелопера. Поскольку спекуляция на рынке недвижимости заставляет цену для конечного потребителя повышаться, срок продажи квартир затягивается. Те граждане, которые покупают квартиры для себя начинают начинают терпеливо ждать. В суд идут не все дольщики, поэтому для застройщика бывает рентабельно подождать с передачей ключей. Иногда дольщик не может закончить стройку по объективным причинам. Например, администрация отказывается принимать дом в эксплуатацию.

Для защиты граждан законодатель пока не придумал ничего лучше, кроме взыскания неустойки. И поверьте, этот механизм реально работает и позволяет компенсировать потраченное время.

Для чего нужно спешить? Из 10 застройщиков 7 выводят деньги. Схема банальна до жути. На любой объект привлекаются субподрядчики из числа своих. Они за деньги застройщика иногда выполняют почти все работы по строительтсву. Проверка всех субподрядчиков для чиновников дело емкое и хлопотное. Пока дойдет до установления истины застройщик либо достроит объект либо обанкротится.

Непроданных квартир нет — они уже в карманном ООО. Однако, вывести деньги сразу застройщик не всегда может. Из-за этого к застройщику начнут задавать вопросы контролирующие органы. Поэтому, у каждого застройщика наблюдается движение по счету до момента сдачи последней квартиры. С момента сдачи по истечении 12 месяцев у застройщика, как правило, денег не остается. За исключением случаев, когда застройщик взял другой объект в работу или является добросовестным бизнесменом.

Главный промах дольщика дожидаться акта приема – передачи

Кто-то боится, что квартиру ему не отдадут. Что абсолютно зря, если застройщик не смог ввести дом в эксплуатацию, то квартиру он отдать не сможет и так. Если застройщик ввел дом и уже начал передавать квартиры, то застройщик не будет намерен отказываться от передачи квартиры. Если сотрудники застройщика приглашают юриста или начальника для того, чтобы как ограничить дольщика в правах — это замечательно лечиться жалобой прокурору или в Росстройнадзор.

После сдачи гражданам квартир, остатки зачастую уходят девелоперу — в карманные ООО. Это если продажей квартир девелопер не занимался изначально. То есть застройщик спокойно начинает выводить активы.

Подача иска не препятствует подписанию акта приемки, а ускоряет передачу квартиры.

акт приема передачи дду и неустойка

Второй промах — подписать акт с указанием на отсутствие претензий. Пришел дольщик в офис к застройщику, а там все такие серьезные. Говорят, что нельзя в акте писать что есть претензии. Иначе квартиру не дадут. Это, конечно, своеобразный вид обмана. Но обыватели, как правило, счастливы что наконец — то дождались и готовы на что угодно, лишь бы закончить свою проблему. Тем более, что идти в суд готовы лишь самые мудрые из дольщиков.

Если совсем страшно, рекомендуем в акте написать, что «претензий нет, кроме сроков передачи квартиры». Это позволит взыскать неустойку, а она составляет минимум стоимость ремонта квартиры.

Сколько взыскиваем

Период неустойки по дду не ограничен. Размер зависит от цены квартиры. Так от квартиры стоимостью в 2 миллиона рублей неустойка составляет 176 тысяч за год. Размер неустойки зависит от учетной ставки ЦБ РФ и может варьироваться.

Судья зачастую уменьшает неустойку, но в разумных пределах. И делает это далеко не каждый судья и только по обоснованному заявлению застройщика. Поскольку госпошлиной требование по неустойке не облагается имеет смысл заявлять неустойку в максимальном размере.

неустойка и штраф по дду

К неустойке добавляется штраф который равен половине от размера пени. Говоря о неустойке в этой статье мы имеем в виду пеню. Если до рассмотрения дела судом квартира Вам так и не передана, можно заявить требования о взыскании неустойки на будущее. Кроме указанного стоит попросить еще моральный вред. Его размер варьируется от 1 тысячи рублей до 50 тысяч рублей.

Если Ваш договор заключался не по 214 – ФЗ, то штраф и моральный вред будут применимы от позиции суда.

Услуги представителя так же рассматриваются и компенсируются судом. Их размер может быть уменьшен. Средняя сумма компенсации составляет 14 тысяч рублей из расчета 1 судебной заседание и составление иска.

Порядок взыскания неустойки по дду выглядит следующим образом

Претензия по договору дду неустойка

Подаем претензию (это необязательный этап, но есть вероятность, что судья вернет иск без претензии). Хотя многие судьи указывают в своих решениях на необязательность подачи претензии, лучше подстраховаться. По истечении 10 дней с момент получения претензии застройщиком подаем иск.

Неустойка по дду подсудность

Подача осуществляется либо по месту регистрации дольщика, либо застройщика. Можно по месту нахождения объекта строительства. Мы крайне не рекомендуем это делать ибо судья может не согласиться с возможностью такого рассмотрения. Отрицательная практика, к сожалению существует. Передача дела из суда в суд займет 3 месяца минимум.

иск в суд неустойка дду

В иске указываем все, что подлежит взысканию. Опционально можно включать требования о признании недействительным некоторых пунктов договора по ДДУ, если они нас не устраивают.

Решение о взыскании неустойки по дду

В заседаниях имеет смысл обращать внимание на сроки рассмотрения дела. Некоторые судьи, как кремень, рассматривают в положенные 2 месяца. При явке застройщика нередко рассмотрение проходит в 1 заседание. Некоторые наоборот – растягивают процесс.

Апелляционная жалоба дду и неустойка

После получения судебного решения важен анализ застройщика, как судебного оппонента. Если застройщик не интересуется судьбой процесса, есть вероятность, что апелляция подана не будет. Тогда исполнительные листы можно получить через месяц после оглашения решения. Плюс время на почтовую пересылку решения. Если застройщик активен — имеет смысл подать апелляцию самому (конечно, если решение Вас не устроило). Дело в том, что застройщикам нередко восстанавливают пропущенный срок на подачу жалобы и дело опять растягивается. Апелляция рассматривает быстро. Это одновременно плюс и минус. В нашем случае это жирный и уверенный плюс.

Получение исполнительных листов позволяет обратиться к банку за списанием денег со счета. Именно в банк, а не к приставам. Если на счету уже пусто — то к приставам.

Даже если застройщик совсем Вас подвел и свои активы распродал или вывел, у Вас остается возможность закрыть зачетом требования застройщика к Вам. Например, за увеличенную площадь квартиры.

Для жителей Крыма — бонус. Аналитика по застройщикам в Симферополе.

В Симферополе строят много. Это раньше строили мало, а теперь строят много. Многие пророчат даже спад стоимости жилья и ссылаются на Краснодарский опыт. Кто-то пророчит рост стоимости, как в Москве. Мы же, как рыцари права, поговорим о проблеме юридического характера — эскроу и возможность компенсации.

Кто использует эскроу в Крыму?

Официальный реестр застройщиков перешедших на эскроу в Крыму небольшой — всего 4 компании. По состоянию на август 2019 года. Договоримся, что названия застройщиков мы использовать не будем, поскольку многие из них смотрятся совсем печально, некоторые наоборот – слишком уверенно. Указание на конкретных лиц будет подрывать и без того изменчивый рынок недвижимости.

Кто строит в Крыму Всего в Крыму?

32 компании, которые включены в Единый реестр застройщиков и дают чуть больше гарантий, чем остальные. Перечень застройщиков Крыма.

  • ООО ВАЕНГА-21
  • ВЕК ООО
  • ГК ВЛАДОГРАД
  • ООО ДИНАМИКА
  • ООО ДОМСТРОЙОМСК
  • ЖСК ПАРКОВЫЙ
  • ООО ИНТЕРСТАР-РЕСУРС-СЕРВИС
  • ООО ИНТЕРСТРОЙ
  • ООО ИССО
  • ООО КЕРЧЬ ДЕВЕЛОПМЕНТ
  • ООО КРЫМ-ИНВЕСТСТРОЙ
  • ООО ПЕРСПЕКТИВА ИНВЕСТ
  • ООО ПЕТРОКОМПЛЕКТ
  • ООО ПКФ РЕГИОН-ИНВЕСТ
  • ООО ПУЛЬС
  • ООО РЕКОН-КРЫМ-СТРОЙ
  • АО САНТЕХПРОМ
  • ООО СЗ КЛЕВЕР ПЛЮС
  • ООО СЗ НЬЮ
  • ООО СЗ РИЧ-ПЛЮС
  • ООО СЗ СК СТАТУС
  • ООО СЗ ЦОР
  • ООО СИК КАПИТАЛ
  • ООО СК АКУРА
  • ООО СК КОНСОЛЬ-СТРОЙ ЛТД
  • ООО СКАЗОЧНЫЙ МИР
  • ООО СКГ
  • ООО СОЛО ЛЛП
  • ООО СОЮЗ-АЛУШТА
  • ООО СПК ИМЕКС-КРЫМ
  • ООО СУБОС
  • ООО ЯЛИТА-ИНВЕСТ
  • ООО ЯЛТАОВОЩ

Застройщика с пресловутым уставным капиталом в 10 тысяч рублей мы не нашли. Но среди этого списка есть застройщики с капиталом в 1,5 рублей. У кого-то 10 млн. Согласитесь немного для гарантий. Особенно, если строить несколько объектов одним застройщиком. Рекордсмен по уставному капиталу набрал 131 миллион рублей на 15 объектов недвижимости. Чуть меньше чем по 10 млн на объект. В учредителях у одного из застройщиков мы обнаружили компанию из Кипра с небольшой долей уставного капитала.

За период с 2014 по 2019 годы суды Крыма рассмотрели чуть более 1 тысячи дел по неустойке, связанной с долевым строительством.

Рекордсмены по числу дел: Симферополь и Ялта. Севастополь в расчет не берем.

По традиции, – эта статья является сугубо личным мнением и не нацелена на причинение вреда третьим лицам. Цель статьи — защита граждан и доведение до их ведома информации о реализации своих прав.

недвижимостьЦИАН – база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ Ипотека 16 января 2017 37 928 image Квартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком. Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру. Но практика показывает, что нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию – распространенный «грех» строителей. Рассказываем, как возместить убытки и получить компенсацию за нарушение условий договора.

Квартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком. Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру. Но практика показывает, что нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию – распространенный «грех» строителей. Рассказываем, как возместить убытки и получить компенсацию за нарушение условий договора.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Все права защищены Всем известно, что покупать квартиру в недостроенном доме – это риск. Притупляет чувство страха более выгодная цена за квадратный метр по сравнению с готовым жильем. Возможно, это единственный шанс купить квартиру и быстрее расплатиться с ипотекой или вовсе обойтись без нее. И не так страшно, если застройщик – крупная компания с большим опытом работы. Правда, кризис, перед которым все равны, вносит свои коррективы в планы дольщиков. Как показывает практика, нестабильные экономические условия способны вывести из равновесия даже крупных застройщиков. В итоге бывает, что сроки по договору прошли, а дом не готов. Наверное, словами не передать, какая это катастрофа для покупателя. А если это семья с маленькими детьми, масштаб катастрофы увеличивается. Хорошо, если дом построен, осталось только получить квартиру. А если о завершении строительства и речи не идет? Самый яркий пример обманутых дольщиков – нашумевшая в Москве в 2000-2005 годах история с домами на Бульваре Маршала Рокоссовского, где без денег и жилья остались более 800 семей, вложивших в строительство в общей сложности более 1,2 миллиарда рублей. Тогда людям пришлось долгое время доказывать наличие проблемы, ходить по инстанциям, писать множество заявлений в органы власти, устраивать пикеты. И только в 2009 году суд признал действия застройщика мошенническими, виновные получили срок, а правительство выделило потерпевшим квартиры. Те годы вообще были богатыми на выступления обманутых дольщиков, а прокуратура завела ряд уголовных дел против многих строительных компаний. Видимо, все это и стало предпосылкой к появлению федерального закона №214 о долевом строительстве многоквартирных домов, который был принят 30 декабря 2004 года. А в конце 2015 года в закон внесли поправки, ужесточающие требования к договору долевого участия и ответственность застройщиков. Именно поэтому люди, которые сейчас решаются на роль соинвестора строительства, уже не окажутся в ситуации, в которой оказались дольщики с Бульвара Рокоссовского. Олег Сухов, адвокат, руководитель одноименного юридического центра: – В редких случаях застройщики сдают жилье вовремя. Как правило, не менее 60% застройщиков переносят сроки сдачи объекта. Некритичными считаются случаи, когда строительство дома фактически завершено и застройщик доделывает какие-либо отделочные, не глобальные работы. Александр Латыев, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С», кандидат юридических наук, доцент: – С одной стороны, строительство всегда идет несколько не так, как планировалось. С другой – маркетологи не позволяют указывать слишком длинные, но реальные сроки сдачи объекта, так как чем быстрее дом построят, тем  лучше будет продаваться объект. Если предложат переделать договор… Убедиться в том, что сроки прошли, просто. Достаточно перечитать текст договора о долевом участии, в котором должны быть указаны четкие временные границы сдачи объекта и передачи жилого помещения дольщику. Правда, иногда в договоре фигурируют такие формулировки, что дату приходится высчитывать. Если указанная дат прошла, а с вами никто не связался, значит, просрочка лицо. возможно, вы своими глазами видели, что дом еще не достроен. Какие есть варианты? Первый – ждать, пока застройщик сам уведомит своих соинвесторов о задержке. Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»: – Согласно ч. 3 ст. 6 федерального закона №214, в том случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не менее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить уведомление гражданину и предложить изменить договор, заключив дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи квартиры. При этом юристы обращают внимание, что вы не обязаны соглашаться на такие условия. Законодатель наделил застройщиков правом продлять сроки, чтобы избежать судебных тяжб и не подрывать свое финансовое положение постсудебными выплатами, рискуя нарушить сроки сдачи и других объектов или вовсе их не достроить. Если же вы намерены взыскать неустойку, то следует отказаться от подписания допсоглашения и просто подождать свою квартиру. Если вы подпишете этот документ, а застройщик успеет доделать все работы в новый срок, то взыскать неустойку за просрочку вы уже не сможете. В этом случае суд может даже не принять к рассмотрению ваш иск или отказать в удовлетворении требований. Если застройщик молчит Второй вариант – когда строительная компания после истечения сроков, указанных в договоре, не дает о себе знать и не выходит на связь с желающими пообщаться дольщиками. Фактом исполнения застройщиком своих обязательств перед покупателями является обоюдное подписание передаточного акта, по которому дольщик становится собственником своих квадратных метров. Александр Латыев: – Следует иметь в виду, что передача объекта до ввода его в эксплуатацию, например, для так называемого «ремонта», который на самом деле является чистовой отделкой помещения, не является передачей по закону. Настоящая передача может производиться только после ввода объекта в эксплуатацию. Если застройщик не вышел на связь для подписания документа, значит, он нарушил срок сдачи объекта. И следовательно, на следующий день после окончания сроков, оговоренных в договоре, начинается начисление неустойки. Перед тем, как начинать отстаивать свои права, попробуйте самостоятельно связаться со строительной компанией. Помните, что любое общение должно происходить на официальном уровне и фиксироваться документально. Климент Русакомский: – В случае нарушения сроков передачи квартиры гражданин должен направить на официальный юридический адрес застройщика досудебную претензию. В данной претензии он должен потребовать от застройщика передать гражданину квартиру в определенный срок (срок можно указывать по своему усмотрению – от нескольких дней до недель). В просительной части претензии нужно обязательно указать, что в случае невыполнения требования вы обратитесь с исковым заявлением в суд с требованием о передаче квартиры и взыскании компенсаций. Олег Сухов: – В документе также следует указать расчет суммы, банковские реквизиты дольщика, чтобы контрагент не мог сослаться в суде на неисполнимость требований, и срок оплаты неустойки. Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»: – Неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки умножается на 1/300 (ежедневный коэффициент), потом на 10% (ключевая ставка Банка России) и на сумму договора. Направьте претензию застройщику заказным письмом с уведомлением и описью вложения, укажите в претензии срок, в течение которого застройщик должен ответить вам на претензию (от 10 до 30 дней), а также адрес, на который должен прийти ответ. Если ответа не последует, то обращайтесь в суд. Климент Русакомский: – Следует отметить, что в качестве предмета исковых требований при просрочке передачи квартиры может выступать несколько видов компенсаций: неустойка, в соответствии с ч. 2 ст. 6 закона №214, штраф, согласно ч. 6 ст. 13 закона №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также компенсация морального вреда. Суды – на стороне дольщиков Чтобы успокоить тех, кто убежден, что судебные тяжбы – это «болото», в котором можно увязнуть на долгое время и не получить результата, сразу ответим, что по взысканию неустойки с застройщиков уже есть отлаженная судебная практика. Это значит, что судьи при вынесении решения используют уже отработанные правила, не сомневаясь в правоте истца. Александр Латыев: – Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства – это, пожалуй, самая распространенная группа споров из закона №214-ФЗ. Причина здесь в том, что неустойка предусмотрена самим законом, доказать нарушения достаточно легко, а сами застройщики часто её допускают. Суды применяют правила о долевом участии в строительстве и тогда, когда был заключен не настоящий договор долевого участия, подлежащий регистрации, а разного рода предварительные договоры, договоры резервирования и т.п., направленные на обход застройщиком требований закона. Суды давно уже «раскусили» эти уловки застройщиков и не позволяют им за счет этого получать выгоду или избегать ответственности. С 2016 года Судебный департамент Верховного суда РФ стал выделять дела по долевому строительству в отдельную категорию. В отчете, размещенном на сайте ведомства http://www.cdep.ru/index.php?id=79, приведена интересная статистика. За первое полугодие 2016 года суды рассмотрели 1614 дел, из которых по 423 искам требования удовлетворили полностью, 210 истцов лишь частично удовлетворили свои требования и лишь в 25 случаях суд отказал дольщику, по 524 делам завершено производство. При этом суммы исков варьируют от нескольких десятков тысяч и могут превышать 1 миллион рублей. В общей сложности по решениям судов застройщики должны выплатить дольщикам более 100 миллионов рублей. Правда, нередки и ситуации, когда застройщик в суде подает ходатайство об уменьшении размера неустойки. Климент Русакомский: – Анализ судебной практики показал, что позиция судов по уменьшению размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств застройщиком неоднозначна. Часть судов отказывают застройщику в уменьшении неустойки, ссылаясь по п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Часть судов же, наоборот, снижают размер взыскиваемой неустойки. Если дольщик столкнется с такой ситуацией, то ему следует ссылаться на п. 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доказательствами могут служить, в частности, показатели инфляции за соответствующий период, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, которые берет застройщик для пополнения оборотных средств, или платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства. Александр Латыев: – Существует судебная практика, согласно которой неустойки не взыскиваются, пока здание не введут в эксплуатацию: считается, что взыскание таких сумм до завершения строительства может разорить застройщика, так что дольщики останутся и без денег, и без готового объекта. Впрочем, порой неустойки взыскиваются и раньше, чтобы подстегнуть застройщика. Поэтому перед тем, как идти в суд, оцените объективно все обстоятельства именно вашей ситуации и только потом действуйте. Конечно, сильно затягивать, себе в ущерб, с вопросом компенсации не стоит. При этом помните: срок исковой давности составляет три года, а значит, неустойку можно взыскать за последние три года до обращения в суд. Алина Дмитриева: – Исковое заявление с приложениями вам необходимо подготовить по числу лиц, участвующих в деле. Подать исковое заявление необходимо в районный суд по месту нахождения застройщика, вашему месту жительства или по месту заключения или исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то следует обратиться в мировой суд по месту нахождения застройщика. Обязательно примите участие в судебных заседаниях сами или через представителя. После вступления решения в законную силу получите исполнительный лист и возбудите исполнительное производство в службе судебных приставов.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Сейчас обсуждают редакцияeditorial@cian.ru

Читайте по теме

  • блоги Частная собственность.Куда идем

    Вчера прочитал о том, что Готовится закон о запрете изьятия жилья у добросовестных приобретателей … Как звучит: “Закон о запрете изъятия жилья у добросовестных приоб…

    4 июля 2017 15 962

  • блоги Нужен совет коллег – кто сталкивался с подобным в документах?

    Собственно меня интересует строчка 10. Это скриншот с кадастрового паспорта. Квартиру хорошую выставляют на продажу, но данная формулировка меня как-то смущает. Сход…

    12 июня 2017 12 425

  • советы Кто виноват и что делать?

    Добрый день! Помогите, пожалуйста, разобраться в следующей ситуации.В ноябре 2014 года приобрела участок по договору переуступки аренды. В 2015 году получила разреше…

    27 апреля 2017 16 155

  • блоги Дачная амнистия с 1 января 2017 года

    Что стало с дачной амнистией с 1 января 2017 года? Ответ прост, ее не стало. Хоть она и осталась, однако воспользоваться данным механизмом станет значительно сложнее…

    21 апреля 2017 26 785

  • блоги Маркетинг для земельного участка, ограниченного в использовании

    Был у нас недавно в продаже привлекательный земельный участок: панорамный вид на заливные луга, водоем, храм; вековые липы, яблоневый сад, «свой» овраг, как говорят …

    13 апреля 2017 18 677

Ещё статьи

17 мая 2018

–>

Остановимся в нашей статье на вопросах, волнующих людей, ставших участниками долевого строительства, обманутых строительной компаний, не сдавшей своевременно объект и расскажем, как взыскать неустойку с застройщика.

Заключая договор, вкладывая свои деньги в строительство, человек, предполагает в оговоренный срок получить заветное жилье.

К сожалению, порой в силу объективных обстоятельств, а чаще из-за недобросовестности застройщика эти сроки не соблюдаются.

Как правило, при заключении договора прописывают ответственность сторон за нарушение или недобросовестное выполнение взятых обязательств.

Даже если вы не уделили должного внимания, подписывая соглашение с застройщиком, что отсутствуют пункты, предусматривающие его ответственность в случае нарушения сроков, когда объект должен быть передан вам после подписания соответствующего акта, не отчаивайтесь.

ВНИМАНИЕ!!! Вопросы, связанные с участием в долевом строительстве, причем, как юридических, так и физических лиц регулируются нормами ФЗ № 214, действующего сегодня с последующими внесенными в него изменениями и дополнениями, в последней редакции от 31декабря 2020 года.

Если вы никогда не сталкивались с необходимостью защитить свои права, обратитесь к квалифицированному юристу, помощь которого будет не лишней. Защищать ваши права и законные интересы юрист может по доверенности. В обязанности юриста строительной организации входит обязанность составить договор долевого участия при покупке квартиры.

В соответствии со вторым пунктом ст. 6 вышеупомянутого закона, при нарушении компанией, выступающей в качестве застройщика договорных сроков передачи готового объекта участнику, вкладывающему средства в строительство, обязаны компенсировать неустойку. Сумма, положенная к выплате составляет 1/300 ставки рефинансирования, устанавливаемой Центральным банком страны за весь период просрочки (включая выходные, праздничные, признанные в России нерабочими дни).

Если речь идет о физическом лице, заключившим ДДУ, размер пени увеличивается в два раза.

Как произвести расчет пени?

Посчитать самостоятельно сумму, какую вам должен возместить застройщик не составит труда.

Формула довольно проста:

(

Договорная цена

Х

Количество дней просрочки выполнения обязательств

Х

Процентная ставка рефинансирования ЦБР (на день исполнения договора)

)

/100

/ 150- для физических лиц или / 300 – для юридических лиц

=

Сумма пени

Размер учетной ставки (процентной ставки рефинансирования) можно уточнить в Информации, предоставляемой Банком России.

Сегодня, например, ставка 7, 25 %.

Расчет пени с помощью калькулятора

На просторах Интернета вы сможете найти множество сайтов, предлагающих воспользоваться калькулятором расчета неустойки за нарушение сроков по ДДУ.

Не всегда стоит идти этим путем.

С помощью калькулятора мало того, что сумма пени будет грубо округлена, обратите внимание и на тот факт, что учетная ставка, от которой зависит полагающаяся вам сумма неустойки – величина непостоянная.

Например, с 18 декабря 2020 года ее размер составлял – 7, 75 %, с 12 февраля по 26 марта 2021 года – 7, 5 %.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России +7 (800) 350-56-12

Поскольку законодатель не дает четких определений, как нужно считать размер неустойки за период, когда менялась учетная ставка Банка России, при расчете пользуются двумя методами:
  • исходя из размера процентной ставки рефинансирования на момент, когда застройщик все же выполнил обязательства, начиная со следующего дня, после оговоренного в договоре срока сдачи объекта;
  • суммируя рассчитанные за период просроченной сдачи объекта посчитанные по разным ставкам суммы пени.

Пример расчета неустойки

Договорная цена долевого участия в строительстве дома – 4000 000 рублей. Предельный срок, когда квартиру застройщик должен был сдать 31 декабря 2020 года.

Фактически акт о приеме объекта подписан 30 апреля 2021 года.

Просрочка выполнения договорных обязательств составляет 120 календарных дней.
  1. Пойдя по простому пути, посчитаем пеню, исходя из действующей 30. 04. 2021 года учетной ставки – 7, 25 %.

(4 000 000 Х 120 дней Х 7, 25 %) /100 /150 = 232 000 рубля – сумма пени, которую обязан выплатить недобросовестный «Исполнитель».

  1. Второй метод расчета немного сложнее, но и сумма неустойки, которую вы имеете право требовать у застройщика, получится больше.
Итак, мы имеем:

с 1.01. 2021 года – по 12. 02. 2021 года, размер ставки рефинансирования составлял 7, 75%, то есть за этот период просрочки договорных обязательств – 41 день, считаем неустойку с использованием данного значения учетной ставки

(4000 000 Х 41 день Х 7, 75 %) /100 /150 = 84 733 рубля

 с 12. 02. 2021 г. по 26. 03. 2021 года (44 дня), учетная ставка была равна 7, 5 %, считаем сумму пени за этот период:

(4000 000 Х 44 дня Х 7, 5 %) /100 /150 = 88 000 рублей

с 26. 03. 2021 г. по 30. 04. 2021 г. (35 календарных дней), ставка Банка снижена до 7, 25 %, следовательно, за этот период, сумма неустойки будет равна

(4000 000 Х 35 дней Х 7, 25 %) /100 /150 = 67 667 рублей

Сложив все три результата, получим общую сумму пени за время просрочки получения нашей квартиры:

84 733 рублей + 88 000 рублей + 67 667 рублей =240 400 рублей.

На наглядном примере мы показали, что затратив чуть больше времени на расчет суммы пени, которую недобросовестный застройщик должен возместить, можно выиграть материально.

В данном случае разница составляет:

240 400 – 232 000 = 8 400 рублей.

Решения конфликта мирным путем

Если застройщик, предварительно вас не уведомил о переносе сроков сдачи квартиры по сложившимся объективным причинам, и не было подписано соответствующим образом оформленное дополнительное соглашение, можете попытаться получить положенную неустойку без суда.

ВНИМАНИЕ!!! Претензию можно написать от руки (разборчивым почерком), либо распечатать современными средствами оргтехники.

Опытный адвокат поможет составить грамотно обращение, сославшись на законодательные нормы.

Унифицированных форм подачи претензий нет.

Заявление составляется произвольно, соблюдая основные правила деловой переписки:
  • в правом верхнем углу оформляют «шапку» документа, указав кому, направляется претензия и сведения о заявителе;
  • после заглавия, с новой строчки без лишних эмоций, по существу излагают свои требования, сославшись на нормы закона и условия срока сдачи объекта по договору, уточняют предельную дату, когда «Исполнитель» может добровольно выплатить неустойку, предупредив о том, что в противном случае будете вынуждены обратиться в суд, что повлечет дополнительные материальные затраты;
  • приложением служит расчет пени;
  • указав число, месяц, год, когда подается претензия, ставят личную подпись, расшифровав рядом фамилию, инициалы имени, отчества.

Подать заявление с требованиями об уплате неустойки можно лично, приготовив заранее копию документа и позаботившись, чтобы лицо, ответственное за прием входящей корреспонденции зарегистрировало претензию в специальном журнале и сделало отметку на вашем экземпляре, поставив регистрационный входящий номер, дату получения, личную подпись, указав занимаемую должность.

Как вариант, если нет времени и желания идти в строительную компанию – послать претензию заказным письмом, позаботьтесь, чтобы вам доставили уведомление о вручении документов адресату. 

Взыскание пени через суд

Если застройщик проигнорировал ваши требования об уплате пени, не стоит отчаиваться, подавайте иск в суд.

Квалифицированный адвокат не только поможет собрать пакет необходимых документов, но и подскажет, стоит ли затевать судебное разбирательство, есть ли шанс выиграть процесс.

Оформив нотариальную доверенность юристу представлять ваши интересы в суде, вы можете вообще не присутствовать в судебном процессе.

Если судом будут удовлетворены ваши исковые требования, можно взыскать дополнительно с ответчика сумму затрат на услуги адвоката и моральный ущерб, нанесенный например, тем фактом, что вам пришлось дольше ожидаемого срока арендовать жилье.

Исковое заявление можно составить самостоятельно в трех экземплярах (для суда, застройщика и один остается у вас), найдя образцы в Интернете, с учетом требований ст. 131 ГПК РФ (гражданского процессуального кодекса).

Обратиться с иском можно как в суд, по месту вашего места жительства, так и по месту расположения «Исполнителя» договорных обязательств.

ВАЖНО!!! Подавая заявление в суд, необходимо обосновать сумму, какую хотите взыскать с ответчика, приведя письменный расчет пени за время просрочки сдачи объекта. Даже если суд не удовлетворит ваши требования, адвокат поможет составить апелляционную жалобу.

Не забывайте, только вы сами должны отстаивать свои интересы и права, даже будучи неуверенным в себе, обращайтесь за помощью к юристу.

image

Продажа права требования неустойки по ДДУ (договору долевого участия) представляет собой переход требования неустойки у застройщика, которым были допущены нарушения в процессе строительства, к стороне, не принимавшей участия в договорных отношениях по ДДУ.

Сегодня, многие дольщики для возврата своих денежных средств вынуждены ждать очень долго. При этом, они могут вообще не получить неустойку. Избежать таких проблем можно путём продажи неустойки по ДДУ юридической компании.

 

Стоимость услуг

Наименование услуги

Петербург

Москва

Предварительный анализ документов, юридическая консультация, разработка позиции по делу  от 1000 р. от 1500 р.
Составление претензии / отзыва на претензию ответчика / истца от 5000 р. от 6000 р.
Составление искового заявления вместе со всем необходимым пакетом для обращения в суд от 7000 р. от 9000 р.
Судебное представительство (представление интересов клиента в судебном заседании) от 40000 р. от 50000 р.

 

Как взыскивается неустойка по ДДУ в результате продажи права требования

Передача права (требования), принадлежащего кредитору, другому лицу на основании договора должна осуществляться в соответствии со ст. 382 ГК РФ. При переходе этого требования объём и условия должны оставаться неизменными, т.е. такими же, какими они были у дольщика на момент перехода права (ст. 384 ГК РФ). Для передачи такого права между дольщиком и юридическим лицом (обычно квалифицированной юридической компанией) заключается договор цессии на квартиру, строящуюся с долевым участием.

На основании заключённого договора сторона, с которой не было заключено соглашение на долевое участие в строительстве, имеет право вместо дольщика взыскивать неустойку с застройщика через арбитраж. Размер денежной компенсации, причитающейся юридической компании, которой будет взыскиваться неустойка, указывается в соглашении, заключаемым между компанией, которой передаётся право требования, и дольщиком.

 

Какие условия должны соблюдаться при совершении сделки по купле-продаже неустойки

Основанием для продажи права требования неустойки по ДДУ служит договор между участником долевого строительства и организацией, которая им была выбрана. Согласно ФЗ № 214, отдельное право требования на продажу неустойкипо ДДУ, а также её покупку не предусматривается, но и не запрещается законодательством.

Эта сделка получила название цессии и регулируется нормами ГК РФ. После заключения договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, поэтому и договор цессии также регистрируется в этом же государственном органе.

Для безопасного заключения этой сделки её стороны должны соблюсти ряд обязательных условий:

  • дольщик имеет право на передачу только имеющегося у него объёма прав с учётом того, что ранее право на требование неустойки не было передано другой компании;
  • дольщик отвечает только за законность и подлинность переданных требований, а не за неисполнение их застройщиком;
  • права передаются после подписания ДДУ и в период до подписания передаточного акта;
  • в договоре цессии делается ссылка на основной договор долевого участия, а также описываются предмет и условия ДДУ, на основании которого дольщик получил право требовать неустойку;
  • дольщик обязан известить застройщика о своих действиях путём направления ему уведомления о смене кредитора;
  • если в ДДУ не было изначально указано требования о получении обязательного согласия строительной компании на передачу долгов по неустойке третьим лицам, то согласовывать договор цессии по ГК РФ не нужно;
  • после заключения договора цессии дольщик должен передать новому кредитору имеющуюся у него необходимые для совершения договора документы.

Если дольщик, вопреки запрету, указанному в договоре, решит продать неустойку ДДУ, то сама сделка не будет признана незаконной. В этом случае застройщик вправе подать иск в суд и обязать дольщика покрыть понесённые им убытки, возникшие в результате нарушения указанного в договоре запрета.

image

 

Какую выгоду получает дольщик при продаже своей неустойки

Дольщику (физическому лицу), выгоднопродать неустойку застройщика в первую очередь по той причине, что в случае взыскания денег в судебном порядке ему нужно будет подавать в суд общей инстанции. Исходя из практики, такие суды пытаются встать на сторону застройщика, поэтому размер требуемой выплаты реально снижается. Если же после продажи неустойки участником спора становится юридическое лицо, то выяснять отношение нужно будет в арбитражном суде. Вероятность уменьшения общей суммы выплаты в этом случае значительно снижается.

Не во всех случаях застройщик готов выплатить дольщику денежные средства и предлагает частично компенсацию в виде производства строительных работ, которые не нужны физическому лицу. Конфликт между застройщиком и дольщиком может привести к длительным судебным разбирательствам. После заключения с юридическим лицом договора цессии компания-преемник получает от застройщика компенсацию в форме проведённых работ, а дольщику выплачивает полную денежную компенсацию.

Выкуп неустойки по ДДУ юридическим лицом выгоден дольщику и в том случае, когда ему необходимо получить компенсацию по двум-трём квартирам. Для этого надо подготовить объёмный пакет документов. С этой работой легко справится квалифицированный юрист по договорам долевого участия, который сотрудничает с юридическим лицом, выкупившим неустойку.

 

Можно ли заключить договор цессии после подписания передаточного акта на квартиру

Дольщик вправе уступить свою неустойку и после выполнения основных обязательств по договору, но только в определённом случае. Для этого необходимо, чтобы жилая недвижимость была передана дольщику позже изначально оговорённого в договоре ДУ срока, с учётом того, что дополнительного договора о продлении срока подписано не было.

После фиксации в передаточном акте фактической даты передачи квартиры и при нарушении застройщиком первоначально оговорённого срока возведения объекта дольщик имеет возможность предъявить требование о выплате неустойки в течение трёх лет.

Если же застройщик сроков сдачи объекта не нарушал, то после передачи жилья по акту, в соответствии со ст. 408 статьей ГК РФ, договор считается исполненным в полном объёме, поэтому в случае заключения соглашения о переуступке прав на взыскание неустойки после этого периода, оно не будет зарегистрировано Росреестром.

image

 

Порядок выкупа неустойки ДДУ

Существует два варианта продажи неустойки:

  • Оплата по факту. Дольщик продаёт неустойку юридическому лицу, которое до момента обращение в арбитражный суд производит полный расчёт. В этом случае окончательная сумма компенсации будет реально меньшей, чем в случае самостоятельного обращения дольщика в суд общей инстанции. Но основное преимущество этого варианта — быстрый расчёт.
  • Отложенный платёж. В этом случае дольщик будет ждать компенсации с вычетом оговорённых процентов до момента окончания рассмотрения дела арбитражным судом и вступления решения в законную силу.

Наша компания готова рассмотреть возможность выкупа вашего права требования неустойки по договору долевого участия. Покупка неустойки по ДДУ пройдёт правильно и быстро в случае, если этот процесс доверить опытным профессионалам нашей компании. Они изучат документы по предоставленным вами сканам или копиям, а затем сделают вывод о соответствии сделки нормам законодательства.

Вопрос о возможности выкупа будет решаться отдельно в каждом конкретном случае, после чего вам будут предложены условия договора, после подписания которого вы можете рассчитывать на получение суммы неустойки в оговорённые сторонами сроки.

imageВаш юрист: Марина Васильевна Ц.

Специализация: строительное право, гражданское право, авторское право

Образование: Санкт-Петербургский государственный университет

imageВаш юрист: Юлия Викторовна Б.

Специализация: строительное право, гражданское право

Образование: Санкт-Петербургский государственный университет

imageВаш юрист: Иван Александрович К.

Специализация: коммерческое право, гражданское право

Образование: Санкт-Петербургский государственный университет

Благодарственные письма наших клиентов:

imageimage

Оцените статью
Рейтинг автора
4,8
Материал подготовил
Максим Коновалов
Наш эксперт
Написано статей
127
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий